Концепция кадастровой оценки объектов капитального строительства для налогообложения

Введение
В настоящее время на законодательном и административном уровне проводится значительная реформа системы определения стоимости объектов недвижимости, применяемой для налогообложения. Вместо балансовой и инвентаризационной стоимости вводится кадастровая, считающаяся наиболее приближенной к рыночной.
Главная проблема потребности информации о рынке недвижимости состоит в ее наличии и не соответствии качества нормативной правовой базы в этой сфере. В этом отношении система государственной кадастровой оценки (далее - ГКО) является наиболее проблемным блоком в системе государственного регулирования социально-экономических процессов.
При этом проблема усугублялась разрозненностью процедур учета объектов недвижимости в зависимости от их вида, вызванной тем, что постановка на кадастровый учет земельных участков как объектов недвижимости и объектов капитального строительства велась по разным правилам и разными органами. И только с признанием в 2008 г. на уровне федерального закона государственного кадастра недвижимости частью единой федеральной регистрационной системы, объединяющей электронные Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, были впервые созданы правовые и организационные условия для полноценной реализации принципа единства системы регистрации и кадастровой оценки [1].
Россия приступила к очередному этапу реформирования системы имущественного налогообложения - налоговая база по всем объектам недвижимости будет определяться от их кадастровой стоимости.
Задачи оценки:
1) выделить объект оценки из ведущегося бизнеса и отделить его от производственного и иного оборудования;
2) разделить единый объект недвижимости на земельный участок и другие объекты недвижимости для определения налоговой базы.
Реформирование системы имущественного налогообложения необходимо рассматривать комплексно, в единстве с другими принимаемыми правительством мерами в этой сфере.
Вопросы регулирования земельно-имущественных отношений являлись в России актуальными в любой исторический период ее развития. Становление рыночной экономики отнюдь не отменило необходимости государственного воздействия на экономику, изменились только приоритеты и методы регулирования.
Предусмотренные законодательством нормы права образуют «кадастровое право» - комплексную специализированную отрасль права, представляющую собой "связанную внутренним единством систему правовых норм, регулирующих земельные, имущественные, налоговые и общественные отношения в сфере кадастрового учета и оценки.
В работе ставятся цели рассмотреть понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости", с учетом их существенных правовых различий, обусловленных реформированием системы земельно-имущественного налогообложения. Проанализировать сложившуюся практику учета объектов капитального строительства и те проблемы, которые возникают при проведении государственной кадастровой оценки и определении кадастровой стоимости, с учетом разъяснений высших судебных инстанций и международного опыта. Основными задачами является анализ ситуации нормативно-правового регулирования этой сферы, выявить основные причины появление технических ошибок при учете объектов капитального строительства, которые препятствует формированию самостоятельного объекта налоговой оценки, и предложить вариант решения этой проблемы. В работе анализируются основные новеллы Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в совокупности с действующим Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями, вступившими в силу 01.01.2017 года.
Актуальность исследования определяется тем, что в настоящее время формируется система специальных норм земельного законодательства, регламентирующих строительство и учет объектов капитального строительства, динамично меняется законодательство о градостроительной деятельности; проводится реформа системы кадастрового учета объектов недвижимости. Указанные изменения непосредственно затрагивают большого количества собственников и правообладателей объектов недвижимости.
Данная проблематика интересна со многих точек зрения, однако одним из ключевых вопросов в этой связи является возможность субъектов Российской Федерации по формированию сколько-нибудь самостоятельного и привлекательного по сравнению с другими регионами нормативного поля в области коммерческой привлекательности земли для строительства объектов капитального строительства, а также возможность субъектов Российской Федерации устранять пробелы или эффективно дополнять правовой режим земельно-имущественных отношений, установленный федеральным законодательством.
В условиях формирования и развития комплексной системы законодательства о градостроительной деятельности, появления новых градостроительных отношений, а также изучения градостроительного права как комплексной отрасли права, исследование вопросов правового режима объектов капитального строительства является актуальным и своевременным. Особенностью рассматриваемых объектов капитального строительства является схожесть с объектами недвижимого имущества, что предопределяет актуальность темы настоящего исследования с точки зрения гражданского и градостроительного права.
Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод об актуальности вопроса совершенствования методов оценки, которые необходимы для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, максимально приближенной к рыночной стоимости, и использования результатов такой оценки в формировании конкурентного рынка недвижимости как индикатора эффективности управления и развития территорий.

1 Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства
Впервые легальное определение категории «объект капитального строительства» (далее - ОКС) было введено Градостроительным кодексом РФ (далее ГрК РФ). Следует отметить, что категорией ОКС оперирует не только градостроительное законодательство, но и законодательство иных отраслей права. В частности, это относится к гражданско-правовой сфере, земельному, лесному законодательству и иным отраслям. Именно поэтому важно разобраться в сущности данного определения, иметь четкое представление о том, что именно законодатель подразумевает под ОКС.
Термин объекта капитального строительства появился в законодательстве РФ только в 2005 году, сменив применяемые до сих пор понятия объекта градостроительной деятельности и объекта недвижимости в градостроительстве.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ ОКС - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (т.е. объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. По своей сути это положение не является определением как таковым в связи с тем, что оно не содержит сущностных характеристик данной категории, а сводится лишь к перечислению объектов, относящихся к ОКС.
Однако, все перечисленные "объекты капитального строительства», являются рукотворными и в отношении их применяется различный правовой режим [2].
Например, нежилые помещения внутри зданий отнесены к недвижимости Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно положению ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости, не предусмотренных Кодексом на основании федерального закона.
Перечисленные объекты являются ничем иным как разновидностью объектов недвижимости, следовательно, им должны быть присущи и все признаки недвижимости. Часть первая ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из данной нормы можно вывести характерные признаки недвижимого имущества:
- неразрывная связь с землей;
- невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;
- обязательная государственная регистрация;
- высокая стоимость;
- высокая степень социальной, экономической и иной значимости.
1.1 Классификация объектов капитального строительства
Согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям [3].
Гражданский кодекс РФ четко связывает момент возникновения права собственности на недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Возникновение перечисленных объектов, как объектов права возможно только после осуществления строительной деятельности по их созданию.
К недвижимым объектам также можно отнести и другие объекты, отвечающие признакам недвижимости:
а) жилые помещения;
б) предприятия как имущественные комплексы;
в) стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения;
г) стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного назначения;
д) производственные площадки, индивидуализированные в едином кадастре и имеющие основание, прочно соединяющее площадку с землей, и др.
В результате проведения реформы вещного права конкретизировано появление новых объектов недвижимого имущества и их понятийного развития - единый комплекс недвижимости, сложная вещь, основные и вспомогательные объекты - составные части земельного участка, его неотделимые улучшения. Здесь в основу систематизации объектов капитального строительства положен принцип их участия в рыночном обороте.
Последовательно выстраивается правовая позиция, согласно которой одни объекты капитального строительства являются составной частью земельного участка и должны следовать его судьбе, другие являются самостоятельными объектами недвижимости, но есть и такие, которые, не имея самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не являются.
Так же стоит обратить внимание, что одновременно с градостроительными критериями ОКС в судебной практике существует ряд критериев отнесения ОКС к недвижимому имуществу, а именно [4]:
1) возможность перемещения объекта без ущерба его назначению, прежде всего сборно-разборный характер конструкции объекта. Прочная связь объекта с землей является основным признаком для отнесения его к недвижимости, поэтому суды, в первую очередь исходя из представленных документов, оценивают, возможно ли перемещение спорного актива без ущерба его назначению;
2) наличие у объекта фундамента суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками. Практика показывает, что даже если фундамент есть, то арбитры зачастую не признают объект недвижимостью;
3) наличие подведенных к объекту стационарных или временных коммуникаций - водоснабжение, теплоснабжение или канализация;
4) предназначение земельного участка, на котором расположен объект имущества. Здесь судами принимается во внимание, создавался ли объект изначально в качестве недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке и получал ли его владелец необходимую разрешительную документацию с соблюдением градостроительных норм;
5) наличие технического паспорта БТИ. Однако по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не признаются правоустанавливающими документами, не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описание их фактического состояния.
1.2 Основные положения объектов капитального строительства в градостроительной деятельности
Когда речь идет о таком правовом понятии, как «объект капитального строительства» его следует рассматривать в совокупности с нормами градостроительного, гражданского и земельного законодательства.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.