Особенности договора аренды земельного участка

Оглавление
С
Введение 3
1. Аренда земельных участков в РФ, понятие и становление источников правового регулирования
1.1. Развитие законодательства о сделках с земельными участками в РФ. 7
1.2. Понятие аренды земельного участка в РФ, ее правовое закрепление 12
2. Договор аренды земельных участков
2.1. Понятие и содержание договора аренды земельных участков 19
2.2. Существенные условия договора аренды земельного участка – предмет, срок и оплата договора аренды земельного участка 22
2.3. Субъекты договора аренды земельного участка. 33
3. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка и практика разрешения споров
3.1. Порядок заключения договора аренды 43
3.2. Правоприменительная практика прекращения договора аренды земельного участка 48
Заключение 58
Библиографический список 62

Введение

В России на протяже¬нии десятилетий формировалась систематизированная нор¬мативная база, определяющая правовые принципы и основ¬ные институты прав на земельные участки и управления зе¬мельным фондом. Земельное право Российской Федерации, основу которого составляет земельное законодательство, представляет собой комплексную отрасль - совокупность норм, регулирующих общественные отношения в области ис¬пользования земли. В основе формирования данной отрасли лежит представление о земле, как об объекте окружающей среды, включенном в общественные отношения, и выполняющем различные функции — природного объекта, средства производства, территории жизнедеятельности лю¬дей, связанной, в том числе с возведением объектов недви¬жимости. Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками является аренда.
Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами Гражданского кодекса РФ об аренде недвижимости.
В настоящее время, переход к рыночным отношениям, а точнее к капиталистическому способу общественного производства требует внедрения различных форм собственности на землю и адекватные им иные формы землевладения и землепользования. Наряду с разгосударствлением права на землю и ее денационализацией, активно внедряется арендное землевладение и землепользование, развиваются земельные арендные правоотношения. Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы подчеркивает все вышесказанное, ведь арендное землевладение и землепользование отвечает природе рыночных отношений, и строится на договорной основе.
Объектом исследования квалификационной работы являются общественные отношения, регулируемые аренду земельных участков.
Предметом исследования выступает правовая характеристика договора аренды. Ведь аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам, арендующим земельные участки. В этом суть земельных арендных отношений. А относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.
Целью данной выпускной квалификационной работы является последовательное изучение самого договора аренды земельных участков, его особенности и проблемы, возникающие в договорных отношениях между сторонами.
В процессе выпускной квалификационной работы мы постараемся решить следующие задачи:
 ознакомиться с развитием законодательства о сделках с земельными участками в РФ;
 раскрыть понятие аренды земельного участка в РФ, ее правового закрепления;
 изучить договор аренды земельных участков, его понятие и содержание;
 рассмотреть существенные условия договора аренды;
 выяснить права и обязанности сторон, участвующих в данном договоре;
 охарактеризовать возможные споры, возникающие при заключении и прекращении действия договора аренды и пути их решения.
В первой главе на основании изученных материалов учебной литературы, статей из журналов, источников правовой законодательной базы мы рассмотрим объект изучения – аренду земельных участков, сущность, последовательность развития законодательной базы и ее правовое закрепление в современном Российском государстве.
Во второй главе будет изучен предмет исследования договор аренды земельных участков, в процессе которого, на основе правовой базы, постараемся раскрыть содержание, структуру, существенные условия, к которым относится в первую очередь предмет, сроки и оплата договора аренды.
В третьей главе на мы раскроем правовые основания заключения и регистрации договора аренды земельных участков, а также практику разрешения споров при расторжении данного договора аренды, что нам позволит более полно понять природу и в чем несовершенство существующей законодательной базы, а так же возможные пути решения данных проблем.
При написании выпускной квалификационной работы использовались материалы доктора юридических наук, профессора В.В. Зелесского «Земельный участок», его труд посвящен изучению права собственности и другим правам на землю. Были изучены книги доктора юридических наук, профессора Г.Е Быстрова «Земельное право», доктора юридических наук, профессора С.А. Боголюбова «Земельный участок: Вопросы и ответы», где мы изучили материалы, касающиеся договора аренды и его особенности при заключении. А также использовались ряд статей из таких журналов, как «Право и экономика», «Предпринимательское право», «Законность», «Нотариус», «Современное право» и другие. По мере необходимости изучались и использовались материалы законодательной базы РСФСР и РФ – Законы РСФСР, утратившие силу, Федеральные законы РФ, Гражданский и Земельные кодексы РФ, Указы Президента РФ и другие нормативные акты.
В настоящее время договор аренды земельного участка является одним из самых распространенных договоров в сфере оборота недвижимости. Обязательства по передаче земельного участка в аренду, возникают по соглашению сторон, при этом следует учитывать, что сохранение права собственности на предмет обязательства за первоначальным владельцем отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, в данном случае - земельный участок, а существо указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря, временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними. С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации количество земельных споров не уменьшилось, а наоборот, наблюдается тенденция к их увеличению. В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки
Заключение

Подводя итог выпускной квалификационной работе, следует отметить, что становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю. Однако, законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. Этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.
В процессе выполнения выпускной квалификационной работы, для достижения основной цели, мы последовательно решали задачи поставленные изначально. В первой главе, мы выяснили, что аренда земельных участков в России возродилась и получила широкое развитие в настоящее время, но ее истоки восходят ко времени римского права и относятся к числу классических договорных институтов. Применение аренды земельных участков в российском дореволюционном праве широко использовалось на практике. Однако в период господства социалистических общественных отношений, практически не применялась. Возрождение аренды земельного участка началось с переходом страны на рыночные отношения и с принятием нового Земельного кодекса РФ и ФЗ: «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и ряда важных подзаконных нормативных правовых актов в обществе сложились позитивные условия для подлинного начала развития земельного рынка, становления и развития земельных арендных отношений.
Во второй главе выпускной квалификационной работы, мы рассмотрели основу составляющую договор аренды земельных участков, важнейшим источником правового регулирования которого является земельное законодательство, а также нормы гра¬жданского права и прежде всего нормы Гражданского кодекса, главным образом регулирующие обязательственные отношения. Мы определили, что обязательства по передаче земельного участка в аренду, то есть в срочное возмездное владение и пользование, возникают по соглашению сторон и носят договорный характер, при этом следует учитывать, что сохранение права собственности на предмет обязательства за первоначальным владельцем отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, предполагает их срочный характер, иначе говоря, временное действие.
В процессе изучения выбранной темы мы выяснили, что при договоре аренды земельных участков есть существенные условия аренды, сюда входят предмет, срок и оплата договора аренды земельного участка. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора и достигаются соглашением сторон при заключении договора. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними.
В третьей главе, мы постарались раскрыть существующий порядок заключения договора аренды земельных участков и возникающие споры, которые ведут к расторжению и прекращению данного. Ведь в настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки. А споры, возникающие в процессе отношений между арендодателем и арендатором, чаще всего решаются в судебном порядке. Таким образом, заключение и расторжение договора аренды являет собой интересную область для изучения практики решения разногласий сторон, связанных с применением договора.
Одной из важных проблем в регулировании общественных отношений является определение соотношения Гражданского и Земельного законодательства, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в данных отраслях закона имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего Земельного кодекса имеются неоправданные противоречия с нормами Гражданского кодекса в области арендных отношений. Решением таких моментов, по моему мнению, должно быть основано на приоритетности гражданского права в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.
Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков, возможно, выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель.
В заключении хочется сказать, что в настоящее время законодательная база правового регулирования арендных земельных отношений в Российской Федерации несовершенна. Правовых законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования спорных ситуаций, возникающих в процессе отношений при заключении и расторжении договора аренды земельных участков. Правовое регулирование отношений требует упорядочения и унификации, гражданско-правовые отношения должны регулироваться гражданским законодательством, поэтому в целях развития гражданского оборота необходимо включить соответствующие нормы в Гражданский кодекс РФ, а специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права. И поэтому предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, которые могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Библиографический список

Нормативно правовые акты
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12.12.1993// Российская газета, N 237, 25.12.1993;
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ: ред. от 14.07.2008, с изменениями от 24.07.2008//СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301;
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ: принят ГД ФС РФ 22.12.1995, ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008// СЗ, 29.01.1996, N 5, ст. 410;
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ: принят ГД ФС РФ 28.09.2001, ред. от 22.07.2008// СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
5. Земельный кодекс РСФСР: утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1, ред. от 24.12.1993 // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 30.05.1991, N 22, ст. 768 . - ст.7, 13;
6. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»: ред. от 22.07.2008, принят ГД ФС РФ 22.12.2004// Российская газета, N 290, 30.12.2004;
7. Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ»: ред. от 31.12.2005, принят ГД ФС РФ 23.11.2004//Российская газета, N 265, 30.11.2004;
8. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»: ред. от 10.06.2008, принят ГД ФС РФ 16.09.2003// Российская газета, N 202, 08.10.2003. - ст. 39;
9. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: ред. от 13.05.2008// СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018;
10. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве»: ред. от 13.05.2008, принят ГД ФС РФ 24.05.2001// Российская газета, N 118-119, 23.06.2001;
11. Федеральный закон от 25.09.1997 N 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации»: ред. от 28.12.2004, принят ГД ФС РФ 10.09.1997//Российская газета, N 189, 30.09.1997;
12. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: принят ГД ФС РФ 17.06.1997, ред. от 30.06.2008// СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594;
13. Закон РФ от 23 декабря 1992 N 4196-1 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ// Российская газета, N 3, 06.01.1993;
14. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1«О плате за землю»: Утративший силу в связи с принятием ФЗ от 29.11.2004 N 141-ФЗ // Ведомости СНД и ВС РФ, 31.10.1991, N 44, ст. 1424;
15. Закон РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»: ред. от 30.11.1994: Утратил силу с 01.07.2002 с принятием ФЗ от 21.03.2002 N 31-ФЗ// Ведомости СНД и ВС РСФСР, 27.12.1990, N 30, ст. 418;
16. Закон РСФСР от 14.07.1990 «О собственности на территории РСФСР»: Утрат силу в связи с Конституцией РФ// Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1990, N 7, ст. 101;
17. Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР»: Фактически утратил силу в связи с принятием Конституции РФ //Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1990, N 7, ст. 101;
18. Закон СССР от 26.05.1988 N 8998-XI «О кооперации в СССР»: ред. от 07.03.1991, с изм. от 15.04.1998// Ведомости ВС СССР, 1988, N 22, ст. 355;
19. Закон СССР от 30.06.1987 «О государственном предприятии (объединении)»: Утратил силу в связи с принятием Закона СССР от 07.03.1991 N 2015-1 // Свод законов СССР, т. 5, с. 6-5, 1990 г.; Ведомости ВС СССР, 1987, N 26, ст. 385;
20. Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов президента РСФСР и президента РФ»//Собрание законодательства РФ, 03.03.2003, N 9, ст. 851;
21. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной рефор¬мы в России»: ред. от 25.01.1999: Утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250// Российские вести, N 210, 29.10.1993;
22. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 N 323 «О не¬отложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»: Утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250// Ведомости СНД и ВС РСФСР, 02.01.1992, N 1, ст. 53;
23. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808»Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»// Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4587;
24. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 14«О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения»: ред. от 06.02.2007// Российская газета, N 223, 24.11.1998, Бюллетень Верховного Суда РФ, N 1, 1999;
25. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой».//Вестник ВАС РФ, N 3, 2002;
26. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ, N 3, 2002;
27. Основы законодательства ССР и союзных республик об аренде: утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1, ред. от 07.03.1991: Не применяется на территории РФ с 1 марта 1996 года в связи с принятием ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ // Свод законов СССР, т. 2, с. 50-7;
28. Основы законодательства ССР и союзных республик о земле: приняты ВС СССР 28.02.1990: Введен в действ. в соотв. с п. 1 Постановления ВС СССР от 28.02.1990 N 1252-1: Фактически утратил силу на территории РФ в связи с принят. ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ// Свод законов СССР, т. 4, с. 45, 1990;
Список использованной литературы
29. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2002. N 1, С. 3-5;
30. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дис... к.ю.н. Казань, 2002;
31. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права//Нотариус, 2003, N 2, С. 5-7;
32. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка //Журнал российского права, 2005, N 7;
33. Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка//Право и экономика, 2004, N 10, С. 8-11;
34. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в РФ// Современное право, 2004, N 9, С. 41-45;
35. Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков//Вестник ВАС РФ, 2004, N 8, С. 11-14;
36. Земельное право: учебник / Под ред. Г. Е. Быстрова.- М.: Проспект, 2006.-712с.;
37. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах /Под ред. В.В. Залесского. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. - 345 с.;
38. Зырянов А.И. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора//Юрист, 2006, N 8, С. 3-4;
39. Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. N 9, С. 9-11;
40. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г Порядок предоставления земель и арендной платы//ЭЖ-Юрист, 2006, N 28;
41. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков// Законность, 2004, N 1, С. 15-17;
42. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения//Законодательство и экономика, 2006, N 1;
43. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — М.: Юристъ, 2006. - 671 с.;
44. Любимов С. Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре//Коллегия, 2004, N 7, С, 27-29;
45. Постатейный комментарий к Земельному кодексу РФ и Федеральному за¬кону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/Под ред. Г. Е. Быстрова и Б. Д. Клюкина. М., 2002. С. 599;
46. Романова Г.В. Гражданско–правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика //Юрист, 2006, N 1, С. 43-47;
47. Собственность и иные права на земельные участки в РФ/Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. – 108 с.;
48. Садавников В.Я. Аренда земли//Вестник Арбитражного суда города Москвы, 2005, N 1;
49. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля – продажа земельных участков в Российской Федерации//Право и экономика, 2007, N 12;
50. Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка //Право и экономика, 2003, N 2, С. 43-47;
51. Фролов В.В. Аренда земельного участка//Право и экономика, 1998, N 3;
52. Чумакова О.В. Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности//Предпринимательское право, 2005, N 2, С. 35-38;
53. Щелчков С. Договор аренды земельных участков: государственная регистрация //Корпоративный юрист, 2007, N 6;
54. Царапкина Ю.Е. Расторжение договора аренды земельного участка по причине его неисполнения: Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 11. –М.: Юридическая литература, 2004.