ИПОТЕКА (ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ) КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В РФ

Оглавление
Введение…………………………………………………………………………3
1. Общая характеристика договоров об ипотеке (залоге недвижимости)
1.1. Понятие договора об ипотеке как способа обеспечения
исполнения обязательств в Российской Федерации ………………………..6
1.2. Существенные условия договора
об ипотеке (залоге недвижимости).…..………………………………………23
2. Залог отдельных видов недвижимого имущества
2.1. Залог земельных участков………………………………………………..34
2.2. Залог жилых помещений …………………………………………………46
2.3. Залог предприятий, а также зданий, строений
и сооружений, используемых в предпринимательской деятельности..……50
3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке и реализация данного имущества
3.1. Основания и порядок обращения взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке………………………………………….58
3.2. Порядок реализации заложенного имущества………………………… 67
Заключение…………………………………………………………………….76
Библиографический список…………………………………………………..79
Приложения ……………………………………………………………………84

Введение
Актуальность темы. Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, ипотека открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В настоящее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.
Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.
Таким образом, рассмотрение данной темы в рамках дипломной работы позволяет не только дать характеристику договора об ипотеке как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, но и позволяет выделить основные проблемы в законодательном регулировании правоотношений, возникающих из договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Объект исследования данной работы — отношения в сфере ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. Предметом исследования выступает договор об ипотеке (залоге недвижимости), его существенные условия, а также ответственность по договору об ипотеке.
Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора об ипотеке (залоге недвижимости), а также проблем регулирования данного вида договоров действующим законодательством.
Исходя из поставленной в данной работе цели вытекают такие задачи, как:
- характеристика договора об ипотеке (залоге недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств;
- рассмотрение залога отдельных видов недвижимого имущества;
- определение оснований и порядка обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости);
- выявление основных проблем в регулировании отношений, возникающих по договору об ипотеке и путей совершенствования законодательства в данной сфере.
В исследовании будут применены методы обобщения правового материала, сравнительного анализа правовых норм, общие положения будут исследованы, исходя из конкретных частных примеров.
Теоретическая база исследования. Для разработки темы дипломной работы была изучена соответствующая философская, социологическая, теоретико-правовая, гражданско-правовая и другая отраслевая юридическая литература, включая работы дореволюционных российских ученых-цивилистов в области гражданского права: О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Г.Ф. Шершеневича, В.М. Хвостова, О.Н. Садикова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и др.
Практическая значимость дипломной работы состоит в том, что ее результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства. Кроме того, содержащиеся в дипломной работе предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности.
Структура данной дипломной работы состоит из введения, трех глав, делящихся в свою очередь на параграфы, заключения, в котором изложены выводы, полученные в результате изучения данной темы, и библиографического списка.

Заключение
Как видно, залог недвижимого имущества — институт, активно развивающийся в настоящее время. Практика показывает, что договор ипотеки, заключаемый в обеспечение обязательств по кредитному договору, является эффективной формой защиты интересов кредиторов. А это, в свою очередь, повышает значимость указанных договоров в современный период и увеличивает удельный вес заключаемых на практике кредитных договоров, широко распространенных в западных странах с развитой рыночной экономикой. Ипотека является дополнительной гарантией добросовестности заемщика и обеспечивает приток инвестиций в российскую экономику.
В ходе данной работы был рассмотрен вопрос о понятии договора ипотеки. Дано легальное определение: это соглашение сторон, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Существенными условиями данного договора являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При заключении договора ипотеки особое внимание следует обращать на правильную формулировку существенных условий договора об ипотеке (предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой), так как несоблюдение требований, установленных действующим законодательством, ставит под угрозу действительность договора.
Для того чтобы исключить возможность расширительного толкования нежилого помещения как предмета ипотеки, следует, на наш взгляд, внести изменения в п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Представляется целесообразным после подпункта 3 пункта 1 статьи 5 данного Закона ввести подпункт 4 следующего содержания:
«4) отдельные нежилые помещения, расположенные в жилых и нежилых зданиях и сооружениях либо встроенно-пристроенные к ним».
Соответственно действующий подпункт 4 пункта 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считать подпунктом 5, а действующий подпункт 5 — подпунктом 6.
Исходя из анализа действующего законодательства, представляется возможным дополнить п. 3 ст. 340 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания:
«При ипотеке нежилого помещения в жилом или нежилом здании (сооружении) заложенными считаются наряду с нежилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на это здание (сооружение), часть земельного участка либо права аренды этой части».
При проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Другая проблема — проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье, в том числе посредством ипотечного кредитования.
Своя специфика есть и у залога предприятия как имущественного комплекса, заключающаяся в том, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия.
Действующее законодательство предусматривает порядок обращения взыскания и определяет основания обращения взыскания на заложенное имущество, которыми являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части. Обращение взыскания может быть произведено как в судебном порядке, так и посредством заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов либо на аукционе. Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.
Данная работа была посвящена сложной, но достаточно интересной теме, имеющей к тому же практическую значимость. Необходимо отметить, что природа залога не носит естественного правового характера, а представляет собой обязательственное правоотношение. Ряд вопросов в настоящее время возникает при указании существенных условий договора об ипотеке, его формы, в том числе о необходимости нотариального удостоверения. Обращение взыскания на предмет залога также вызывает определенные трудности в практической деятельности юристов. Но несмотря на наличие множества работ, посвященных ипотеке, данная тема представляет интерес и для дальнейшего изучения.

Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч. 1: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994г. — № 32. — Ст. 3301.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. — N 46. — Ст. 4532.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 14.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 25 октября 2002г. № 136-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. — N 44. — Ст. 4147.
5. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992г. N 2872-1//Российская газета. – 1992. – 06 июня. — N 129.
6. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон РФ от 11 ноября 2003г. N 152-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. — N 46 (часть 2). — Ст. 4448.
7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004г. N 216-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 42.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. — N 30. — Ст. 3594.
9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. –1998. — N 29. — Ст. 3400.
10. Об исполнительном производстве: Федеральный закон РФ от 02 октября 2007г. N 229-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007. — N 41. — Ст. 4849.
11. О судебных приставах: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. № 118-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. — N 30. — Ст. 3590.
Материалы судебной практики
12. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2005. — № 5.
13. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 1997. — № 5.
14. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005г. № 90// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2005. — № 4.
15. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 N 61// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2001. — N 5.
16. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1998. – № 10.
Научная и учебная литература
17. Анненков К. Система русского гражданского права. Т. III. — 564 с.
18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 1999. – 437 с.
19. Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. // СПС «Консультант Плюс».
20. Зюзин В.А. Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2008. – 98 с.
21. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)// Под ред. И.Д. Грачева. Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1999г. – 104 с.
22. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)// Под ред. А.Н. Ткача. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007г.
23. Кредитные организации в России: правовой аспект// Под ред. Е.А. Павлодского. М.: Волтерс Клувер, 2006г. – 280 с.
24. Крюкова Е.С. К вопросу о понятии жилого помещения. Актуальные вопросы частного права: Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. Самара, 2004. – 237 с.
25. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования// СПС «Консультант Плюс».
26. Пашов Д. Ипотека — не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье — гражданам России»// СПС «Консультант Плюс»
27. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М., 1996. — 546 с.
28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — 765 с.
29. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 323 с.
Материалы периодических изданий
30. Артемьева Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них// Нотариус. – 2004. — № 4. – 13- 20 с.
31. Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения// Право и политика. – 2007. — № 10. – 15-19 с.
32. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализация жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки. // Законодательство и экономика – 2006. — № 5. – 23- 30 с.
33. Журбина Е. Заключение договора ипотеки// Юрист. – 2005. — № 7. – 14- 18 с.
34. Зайнуллина С.Р. К вопросу обращения взыскания на предмет ипотеки.// Юрист. – 2006. — № 12. – 21 — 25 с.
35. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. — 1999. — N 3. – 9-13 с.
36. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке.//ЭЖ-Юрист. – 2006. — № 32. -
37. Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной практики// Жилищное право. – 2009. — № 1. – 5-9 с.
38. Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки.// Право и политика. — 2007. — № 6. – 10-14 с.
39. Костылева В., Костылев Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке// Нотариус. — 2008. — № 1. – 21-24 с.
40. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России.// История государства и права. – 2007. — № 12. – 13-16 с.
41. Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу// Гражданское право современной России. Сост. О.М. Козырин, А.Л. Маковский, М.: Статут, 2008. – 356 с.
42. Мартышкин С. Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона// Законность. – 2008. — № 12. — 6-9 с.
43. Наумова Л. Обзор арбитражной практики // Бизнес-адвокат. — 2004. — N 8. – 23-25 с.
44. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. М.Г. Масевич // Законодательство и экономика. — 1999. — N 10. – 23-45 с.
45. Проскурин А.Г. Развитие законодательства РФ об ипотеке.// Правовые вопросы строительства. – 2006. — № 2. – 18-21 с.
46. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке// Право и экономика. – 2006. — № 12. – 21-25 с.
47. Сарбаш С.В. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2007. — № 7. – 8-11 с.
48. Скловский К.И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2001. — N 9.
49. Фархитов И.Р. Проблемы государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве// Цивилист. – 2007. — № 2. – 21-24 с.
50. Харин А.Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности.//Современное право. – 200.-N 12. – 12-15 с.