ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Оглавление
Введение………………………………………………………………….3
1.Правовые основы ипотечного кредитования
1.1.Правовая характеристика ипотечного кредитования……………..7
1.2.Предпосылки развития ипотечного кредитования в России на современном этапе………………12
1.3.Ипотечное кредитование в современной России…………………16
2. Перспективы развития системы ипотечных отношений в РФ
2.1.Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации……………………………………………..23
2.2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики……………………………………………………………………….37
3.Система ипотечного кредитования в России: проблемы и пути решения……………………..46
Заключение……………………………………………………………..60
Библиографический список……………………………………………65

Введение
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.
Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.
Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, регулирующие ипотечное кредитование в России.
Предметом рассмотрения дипломной работы являются отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся ситуацией в России, необходимостью глубокого анализа сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.
Цель дипломной работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть правовую характеристику ипотечного кредитования;
- исследовать предпосылки развития ипотечного кредитования в России;
- определить механизм системы ипотечных отношений в России;
- проанализировать проблемы в ипотечном кредитовании и разобрать пути их решения.
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты.
В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: сравнительно-историческй, системный подход и другие.
Дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе работы рассматриваются правовые основы ипотечного кредитования. Вторая глава посвящена развитию системы ипотечных отношений в России. Третья глава посвящена проблемам ипотечного кредитования и пути их решения.

Заключение
В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших.
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору — получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании – привлекать дополнительные средства для строительства, государству — успешно решать проблему обеспечения жильем населения.
В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.
Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Одной из проблем является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.
Однако следует выделить и положительные моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего, это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти. В последнее время ведется активная работа по формированию законодательной базы для ипотеки. В июне 2004 года Госдума рассмотрела пакет из 30 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающимся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. Поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но, с другой стороны, снижают их риски и влекут за собой снижение процентных ставок. Но для завершения строительства законодательной базы, на наш взгляд, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятие новых.
Текущее состояние ипотечного рынка сейчас характеризуется повышением доступности кредитов для населения — это и снижение процентных ставок, как в рублях, так и в валюте, это снижение первоначального взноса, увеличение срока кредитования. Развивается кредитование на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь, связано с «сумасшедшим» ростом цен на жилье и возможностью купить жилье «подешевле» на ранних стадиях строительства, во вторую, с ощущающимся недостатком предложения жилья на вторичном рынке, в третью, с нежеланием продавцов связываться с ипотекой при продаже своего жилья. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Несмотря на такие проблемы, как дефицит жилья и рост цен на жилье (который в последнее время замедлился), низкая платежеспособность граждан.
В связи с проблемами ипотечного кредитования существует ряд положений решения данных проблем:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Библиографический список
А) Нормативно-правовые акты:
1.Жилищный кодекс РФ от 24 декабря 2004 г.. – М.: Издательство «Экзамен», 2008. – 193с.
2.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» №90 от 28 января 2005г. – С.12.
3.Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» №1010 от 26.08.1996г. – С.12.
4.Постановление Правительства РФ «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» №28 от 11.01.2000г. – С.14.
5.Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе «Жилище»» № 675 от 17 сентября 2001г. – С.12.
6.Постановление Правительства Российской Федерации № 638 от 28 августа 2002г. – С.9.
7.Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» №28 от 11 января 2000г. – С.23.
8.Указ президента РФ «О жилищных кредитах» №1180 от 10 июня 1994г. – С.3.
9.Указ президента РФ «О новом этапе реализации государственной целевой программе «Жилище» №431 от 29 марта 1996г. – С.5.
10.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. – №3. – С.30.
11.Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. – №122-ФЗ. – С.27.
Б) Книги:
1.Айман Т.О. Жилищное право РФ. – М.: ИНФРА – М, 2002. – 328с.
2.Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. — 2003. — № 4. – С.47.
3.Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2003. — №9. – С. 79.
4. Гетман Е.С. Наем жилого помещения.: ЭЖ-Юрист, 2006. — №7. – 25с.
5.Гришаев В.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. – 2005. — №6. – С.44.
6.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учебное пособие. — М.: БЕК, 2000. – 272с.
7.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. — М.: Эксмо, 2005. – 164с.
8.Грудцына Л.Ю. Новое жилищное законодательство в вопросах и ответах. — М.: Эксмо, 2005. – 126с.
9.Ем B.C. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут, 1999. – 133с.
10.Еремичев И.А. Жилищное право: схемы и комментарии/ И.А.Еремичев, Э.Л.Страунинг. — М.: Юриспруденция, 2002. — 208с.
11.Жилин Г.А. Комментарий к жилищному законодательству РФ. — М.: Эксмо, 2005. – 437с.
12.Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2004. – №6. – С.29.
13.Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. – 59с.
14.Исрафилов И. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. – 1999. – №10. – С.56.
15.Каций М.Ю. Социальная ипотека как механизм материального стимулирования персонала // Жилищное право. – 2004. — №4. – С.57.
16.Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. — 2003. — № 1. – С.48.
17.Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. — М.: Юристь, 2004. – 326с.
18.Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. — 2005. — № 5. – С.14-18.
19.Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. — СПб., 1996. – 142с.
20.Крашенинников П.В. Жилищное право. — М.: Статут, 2004. — 171с.
21.Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998. – 84с.
22.Логинов М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. – 2005. – №4. – C.22-30.
23.Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. — Воронеж, 2002. – 253с.
24.Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридических наук. – 2000. – №2. – С.38.
25.Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. — 1997. – № Ю. – С.49.
26.Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 208с.
27.Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан // Жилищное право. – 2003. — №2. – С.64.
28.Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. – 238с.
29.Савина А.А. О перспективах развития ипотеки в России // Адвокат. — 2005. — № 1. – С.31.
30.Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: Норма, 2004. – 298с.
31.Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. — М.: Норма, 1998. – 279с.
32. Свит Ю.П. Жилищное право. – 2006. — №9. – 7с.
33.Соколов В.Н., Патокина М.А., и др. Ипотечное кредитование в жилищной сфере. Проблемы и пути их решения. — Новосибирск: СГГА, 1999. – 284с.
34.Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. — Новосибирск: НГТУ, 2000. – С.114.
35.Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2002. – 122с.
36.Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. — 1997. — № 8. — С.180.
37.Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. – М., 2005 – 473с.
38.Толкушин А.В. Ипотека в России. — М.: Юристь, 2002. – 262с.
39.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. – 204с.
40.Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. — М.: Российская академия наук, 1998. – 153с.