Договор аренды недвижимости: понятие, содержание, особенности

Оглавление
Введение 2
Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды недвижимости 6
1.1 Понятие и сущность договора аренды недвижимости 6
1.2 Правовое регулирование договора аренды недвижимости в РФ 18
1.3 Недвижимое имущество как объект договора аренды 27
Глава 2. Содержание договора аренды недвижимого имущества 33
2.1. Условия договора аренды недвижимости 33
2.2. Права и обязанности сторон по договору аренды недвижимости 38
2.3. Особенности содержания отдельных видов договора аренды недвижимости 43
Глава 3. Механизм заключения и расторжения договора аренды недвижимости 49
3.1. Форма договора аренды недвижимости 49
3.2. Заключение договора аренды недвижимости 62
3.3. Расторжение договора аренды недвижимости 65
Заключение 77
Список литературы 81

Введение
Актуальность выбранной темы работы заключается в том, что заключение договора аренды объекта недвижимости основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь, заключение долгосрочного договора аренды путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.
В настоящее время не существует единого документа, регламентирующего вопросы аренды всех категорий недвижимого имущества. Основными нормативно-правовыми актами, конечно, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ), Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ), Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ), Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ).
Недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость, высказывает свою позицию ВС РФ .
Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Договор аренды по своей юридической характеристике является консенсульным, двусторонним, возмездным договором. К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым, влечет признание договора незаключенным, относятся: предмет договора; срок (для аренды зданий и сооружений); цена - сумма арендной платы.
Предметом договора аренды выступает индивидуально-определенная, не потребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды указываются данные, устанавливающее имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ) .
Между тем признание договора аренды самостоятельной разновидностью консенсуальных сделок произошло еще в глубокой древности, и на протяжении столетий указанный договор стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор location conduction.
Однако, нынешняя типология договора аренды, закрепленная в ГК РФ, позволяет сделать вывод о наличии разностороннего подхода к вопросу консенсуальности указанной сделки. Отличный подход к разрешению указанного вопроса приводит к неоднозначному восприятию момента возникновения обязательственной связи между сторонами договора аренды, что приводит к возникновению споров относительно заключенности арендного соглашения. При таких обстоятельствах описанная проблематика является актуальной для целей исследования вопроса о моменте возникновения обязательственной связи между субъектами арендных отношений.
Объект исследования: арендные отношения;
Предмет исследования: Общественные отношения, связанные с заключением договора аренды недвижимого имущества;
Цель исследования: Раскрыть особенности договора недвижимого имущества;
Задачи исследования:
1. Раскрыть понятие и элементы договора аренды в юридической литературе.
2. Исследовать правовое регулирование договора аренды недвижимости в РФ.
3. Рассмотреть недвижимое имущество как объект договора аренды.
4. Проанализировать условия договора аренды недвижимости.
5. Раскрыть права и обязанности сторон по договору аренды недвижимости.
6. Исследовать особенности содержания отдельных видов договора аренды недвижимости.
7. Изучить форму и содержание договора аренды недвижимого имущества.
8. Проанализировать особенности заключения договора аренды недвижимости.
9. Раскрыть расторжение договора аренды недвижимости
10. Проанализировать коллизионные вопросы исполнения и ответственности сторон по договору аренды недвижимости и наметить пути их решения
Методологическая основа магистерской диссертации: при оценке правовой природы договора аренды недвижимого имущества применялись методы формально-юридический, логический, функционального анализа, а при выделении проблем правоприменения института аренды недвижимого имущества - сравнительно-правовой.
Теоретическая основа магистерской диссертации: институт аренды недвижимости тщательно исследовался в трудах российских и зарубежных ученых. Разработке этой проблемы в юридическом, экономическом,­ социальном аспектах посвящены работы В.В. Витрянского, Н.М. Коршунова, О.М Крапивина, В. Чубарова, A.M. Эрделевского и т.д.
Эмпирическую основу исследования составили результаты анализа судебно-арбитражной практики, в том числе постановлений Верховного Суда, ­Высшего Арбитражного Суда РФ.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс России, Арбитражный процессуальный кодекс РФ, национальное законодательство о продаже недвижимости, а также нормы, содержащиеся в иных законодательных и подзаконных нормативных актах.
Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя 9 параграфов, заключения, списка литературных источников.

Заключение
Подводя итог данной дипломной работы, обоснованно можно утверждать, что цель ее написания полностью достигнута.
Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско - правовых отношений. В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.
Так, в соответствии со ст. 164 сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации. Статья 131, в свою очередь, гласит, что вещные права на недвижимые вещи, в частности интересующие нас право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, подлежат государственной регистрации, и отсылает к Закону о государственной регистрации, который устанавливает порядок регистрации. Статья 609 ГК РФ конкретизирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, но является диспозитивной, поскольку включает оговорку «если иное не установлено законом».
А ст. 651 ГК РФ без всяких оговорок устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, ГК РФ, с одной стороны, содержит группу норм, которыми устанавливается приоритет Закона о государственной регистрации при решении вопроса, какие именно сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, а с другой - устанавливает, что государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, только заключенные на срок не менее года.
В этой связи хотелось бы предложить внести дополнения в ст. 651 ГК РФ указанием на распространение правила о зданиях и сооружениях на нежилые помещения.
Проанализировав действующее законодательство, можно отметить следующее.
П. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.
В свою очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях , то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.
Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На мой взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав.
Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).
На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества». Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.
На некоторых составляющих платы за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. И дело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Хотя и это законодательное положение по-разному оценивается субъектами права.
Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что в работе раскрыты существенные знания, касающиеся договора аренды и его видов.
Исходя из изложенного выше, можно выделить его основные черты.
Во - первых, это согла¬шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль¬зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос¬ти. Собственником имущества остается арендодатель.
Во - вторых, аре¬нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен¬ды имущество подлежит возврату арендодателю.
В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить право за пользование имуществом.
Нужно учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Во-вторых, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Президиум Высшего арбитражного суда РФ делает вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Список литературы
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая, вторая и третья. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 9. Ст. 4552.
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 ст.606.
3. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»// Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Российская газета, N 148-149, 06.08.1998
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Ст. 9 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Ст. 9 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Ст. 9 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.
8. Федеральный закон от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений»// Собрание законодательства РФ. 2010. N 19. Ст. 2291.
9. Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 N 677.
10. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.
Специальная литература
11. Ананских И.А., Фомичев М.Н., Сергунина П.О., Шелепова М.А. Особенности регулирования патентного права в Российской Федерации // Юридическая наука: история и современность. 2016. № 7. С. 60-64.
12. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. N 12. С. 34 - 37
13. Апелляционное определение СК Пензенского областного суда от 11 декабря 2012 г. N 33-2921 (извлечение)// www.oblsud.penza.ru
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2016. С. 372 - 481.Пискунова М.Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2010. N 11. С. 466;
15. Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7.
16. Витрянский В.В. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (материалы заседания ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. - 2011. - № 9. - С. 113.
17. Гришаев С.П. Что нового было внесено в Гражданский кодекс РФ? // СПС КонсультантПлюс. 2015. С. 101
18. Гришаев С.П. Эволюция правового регулирования государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним // СПС КонсультантПлюс. 2015
19. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2009, С. 78-84
20. Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2014. N 6.С. 364-369
21. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.Л. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: МЦФЭР, 2012. - С. 286.
22. Кокоева Л.Т Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: диссертация ... доктора юридических наук: 12.00.03. - Саратов, 2004.
23. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. - "Издательство Юрайт", 2011 г.
24. Корнилов А.А Курс истории России XIX века. М.: Высшая школа, 1993.
25. Коробицын М. Арендный офшор // ЭЖ-Юрист. 2013. N 12. С. 10
26. Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5. С. 78 - 84.
27. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2009. N 4. С.5, Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 8. С. 101.
28. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2014. N 4. С. 567.
29. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003
30. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 446
31. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.10.2012). Доступ из СПС «Консультант Плюс».
32. Пахомова Е.А., Фомичев М.Н. Пути развития авторского права России на современном этапе// Актуальные проблемы государства, права и гуманитарных наук Сборник материалов межвузовской научно-практической конференции аспирантов, магистрантов, студентов. 2015. С. 57-60.
33. Российская газета. - 19.12.2008. - № 260.
34. Собрание законодательства РФ. - 1914. - № 10. - Ст. 823,
35. Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - № 3594.
36. Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 1.1 (ч. 1). - Ст. 14.
37. Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.
38. Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 8. - Ст. 4017.
39. Тетюшев В. И. Социалистические преобразования экономики СССР и буржуазные «критики».М., Политиздат, 1978.
40. Фомичев М.Н., Коломейченко Е.А. Институт конституционных прав и свобод как ориентир взаимодействия личности и государства: понятие и свойства // Евразийский юридический журнал. 2016. № 11 (102). С. 99-101.
41. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2013. 567 с.

Материалы судебной практики

42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
43. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. Информационные письма Президиума ВАС РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003. Ч. 2. С. 20.
44. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // ВАС РФ. 2002. № 2. С 6. Доступ из СПС «Консультант Плюс».
45.
46. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11 по делу N А53-22256/10//Вестник ВАС РФ, 2012, N 7
47. Постановление ФАС ДО от 29.08.2015 N Ф03-3732/2011;
48. Постановление ФАС УО от 22 августа 2015 г. Дело N Ф09-2646/05-С3