Договор найма жилого помещения

---

Информация о товаре:

Оглавление
Введение. 2
Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения. 5
1.1 Понятие и особенности найма жилого помещения. 5
1.2  Жилое помещение, как предмет договора найма. 11
1.3 Стороны договора найма жилого помещения. 16
Глава 2. Заключение и содержание договора найма жилого помещения. 19
2.1 Заключения договора найма жилых помещений. 19
2.2 Права и обязанности сторон. 25
2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения. 28
Глава 3.  Виды договоров найма жилых помещений. 36
3.1 Договор коммерческого найма жилого помещения. 36
3.2 Договор найма специализированного жилого помещения. 39
3.3 Договор социального найма жилого помещения. 42
Заключение. 60
Список использованных источников……………………………………….65
Приложение

 Введение
Правовые формы общественных отношений определяются не только их содержанием, но и потребностями и условиями жизни общества. Р.О. Халфина[1] отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных общественных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством».
На разных этапах развития общества одни отношения приобретают социальную значимость, в то время как другие ее утрачивают. Это объясняется тем, что политические и экономические цели и задачи, стоящие перед государством и обществом, изменяются.
Актуальность темы. Необходимым атрибутом достойной жизни человека является наличие у него жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.
Особая значимость жилых помещений для граждан России подтверждается закреплением в Конституции Российской Федерации права граждан на жилище (ст. 40), которое означает возможность каждого иметь жилище и не опасаться его произвольного лишения, а также при определенных условиях быть им обеспеченным.
Долгое время большая часть жилых помещений в Российской Федерации принадлежала государству и предоставлялась гражданам в пользование на основании договора социального найма жилого помещения. С развитием рыночных отношений получила широкое распространение частная собственность в жилищной сфере.
В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого помещения в пользование.
Но даже с развитием и расширением способов удовлетворения жилищных потребностей граждан острота жилищных вопросов не снижается. Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливает различные договорные формы пользования жилыми помещениями.
Наиболее значимым и распространенным в данной сфере является договор найма. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров[2]. В ЖК РФ наряду с другими дополнениями и изменениями включены новые разделы — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома»[3]. Целью таких нововведений является социальная поддержка граждан посредством расширения возможных, а главное, доступных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Появление еще одного договора в сфере наемных отношений не стало неожиданным для жилищной сферы. На федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений[4]. Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем [5].
В теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического приме­нения жилищного законодательства, который показал, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных.
Исходя из чего актуальность анализа договоров найма жилых помещений в парадигме современных изменений законодательства, представляется актуальным.
Целью исследования является анализ договорных отношений по передаче жилых помещений в пользование.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1. Раскрыть сущность договора найма жилого помещения и его особенности.
2. Дать характеристику структурных элементов договора.
3.Рассмотреть порядок заключения договора найма жилого помещения.
4. Выявить особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.
5. Проанализировать виды договоров найма жилых помещений.
Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие институт договора найма жилого помещения.
Предмет исследования – законы, подзаконные акты, материалы судебной практики в области найма жилых помещений.
Теоретическая основа исследования:  при подборе материала для данного исследования были изучены работы авторов: Айман Т.О., Алексия П.В., Афониной А.В., Еремичева И.А., Корнеевой И.Л., Рузановой В.Д., Крашенинникова П.В. и др.
Методы исследования:при написании работы были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы, структурно-функциональный, логический, буквального и расширительного толкования правовых норм.
[1] Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. С. 123.
[2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 562.
[3] Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30 (часть1) Ст. 4218.
[4] Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг»
[5] Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции фор­мирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых поме­щений гражданам по договорам найма; Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы». // Российская газета. 2012. № 102.
 
Заключение
Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что наем жилого помещения — это комплексный правовой институт, базирующийся на нормах гражданского законодательства (глава 35 ГК РФ) и жилищного законодательства (ЖК РФ). Договор найма жилого помещения имеет три разновидности — договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения, получивший в научной литературе и законодательстве название «договор коммерческого найма жилого помещения».
Наряду с обозначенными выше видами договора найма жилого помещения, Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и распоряжением Правительства РФ от 29.08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» в систему договоров найма жилого помещения вводится его новый вид — договор некоммерческого найма жилого помещения.
ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В рамки этого определения полностью вписывается и вновь закрепленный договор.
Как следствие, ему присущи те же характеристики: консенсуальность, возмездность, взаимность. В целом можно смело причислить договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования к новому самостоятельному виду найма. Об этом свидетельствуют измененные положения главы 35 ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения. Подтверждает данный вывод и появление в ЖК РФ собственного раздела, посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма.
Немаловажным аргументом в пользу названного подхода является и наличие обособивших новый договор характерных признаков, обозначенных законодателем.
Каждый из указанных договорных видов имеет свою специфику. К числу особенностей исследуемого договора можно отнести:

• условия и порядок заключения договора, включающие двойную систему учета потенциальных нанимателей;
• субъектный состав договора, в котором нанимателем может быть лицо, исклю­чительно из числа нуждающихся в жилых помещениях и имеющих определенный уровень доходов граждан РФ, а наймодателем может выступить наравне с публичным образованием и частный собственник;
• требования к предоставляемым жилым помещениям, указывающие на их при­надлежность к наемным домам и на нормирование их площади;
• срочность;
• согласованный с органами публичной власти размер платы за наем;
• ограниченный круг прав нанимателя;
• основания и последствия расторжения договора.

Учитывая тот факт, что между перечисленными договорами как видами найма есть не только различия, но и очень много общего, для полного и всестороннего урегулирования нового договора можно было бы использовать уже отработанные практикой и показавшие свои достоинства и недостатки правила, относящиеся к другим видам найма, особенно к договору социального найма жилого помещения.
Каждая из разновидностей найма жилого помещения является прежде всего носителем его потребительской природы.  Договор коммерческого найма жилого помещения не является разновидностью договора аренды (имущественного найма). Понятие «коммерческий наем» не является синонимом понятия «коммерческая аренда». Однако в нормативных правовых актах, определяющих жилищную политику государства, происходит отождествление договора аренды жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.
Очевидно, что существующая система правовых механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами и оказания им государственной помощи не отвечает потребностям общества и не вписывается в социально-экономическую рыночную реальность. Договор найма жилого помещения как один из основных правовых механизмов удовлетворения потребности в жилье разными категориями граждан нуждается в реформировании. Одним из элементов такого реформирования является сужение сферы применения договора социального найма жилого помещения и внедрение договора некоммерческого найма жилого помещения. Однако без грамотного финансирования строительства жилья, разработки системы стимулов для участия в этом процессе частного капитала жилищную проблему не решить. Необходимо вместо точечных, бессистемных изменений законодательства в целом пересмотреть систему государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, а также разработать концепцию социального жилья в Российской Федерации, в которой предложить системный и комплексный подход к решению жилищной проблемы различных категорий граждан.
Само появление нового вида найма, позволяющего увеличить число лиц, имеющих право на предоставление жилых помещений в фонде социального использования, безусловно, следует оценить положительно. Однако, как и любые другие нововведения, появившиеся в ЖК РФ положения вызывают целый ряд вопросов. Новый вид договора найма, на наш взгляд, не совсем удачно поименован. Поскольку понятие «договор найма жилого помещения фонда социального использования» является родовым по отношению ко всем видам найма, объектом которых являются жилые помещения фонда социального использования, оно в полной мере применимо и к договору социального найма жилого помещения. Использование обобщающего понятия может повлечь за собой терминологическую путаницу.
Структура построения новых разделов ЖК РФ также не безупречна. Полагаем, разделы о всех договорах найма жилых помещений в фонде социального использования с точки зрения правил законодательной техники должны быть единообразными, что способствует их четкому пониманию и позволяет избежать противоречий в правоприменительной деятельности. В рамках нового раздела «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования», как нам видится, изначально необходимо расположить главу, посвященную условиям и порядку предоставления жилых помещений, поскольку она пре­допределяет остальные особенности договора. В этой связи глава, посвященная самому договору, включая предмет, плату, иные условия договора, права и обязанности сторон, основания его расторжения, должна быть последующей, а не предшествовать главе об условиях и порядке предоставления жилых помещений, как это сделано законодателем в новом разделе III. 1 ЖК РФ.
При определении субъектного состава договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сталкиваемся со сложностями выявления критериев отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения. Поэтому предлагаем для уточнений положений ст. 91.3 ЖК РФ принять Постановление Правительства РФ, где должны быть разъяснены критерии отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения в наемных домах.
Помимо этого из положений ЖК РФ нельзя однозначно сделать вывод о том, вправе ли физическое лицо (индивидуальный предприниматель) участвовать в обозначенных отношениях в качестве собственника сдаваемого внаем жилого помещения. Для этого предлагаем изложить ст. 91.2 в следующей редакции: «Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
3) индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками жилого помещения частного жилищного фонда».
В связи с тем, что основанием для возникновения права пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает юридический состав, включающий решение наймодателя о предоставлении жилого помещения и последующее заключение договора, не лишним, на наш взгляд, было бы предусмотреть в Кодексе об административных правонарушениях последствия вынесения названного акта с нарушением установленного законом порядка при неправомерных действиях должностных лиц, несоблюдении очередности предоставления жилых помещений.
Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в фонде социального использования установлено при помощи отсылочных к договору социального найма норм, поэтому сложно объяснить разницу, существующую между этими договорами при определении критериев признания граждан членами семьи нанимателя, установленную в ст. 91.8 ЖК РФ. В названной статье отсутствует признак «ведение общего хозяйства» нанимателем и проживающими с ним лицами, традиционно используемый для отнесения их к числу членов семьи.
Не менее важно четко и последовательно урегулировать основания и последствия расторжения нового договора.
Кроме того, справедливо было бы поставить такое основание расторжения договора как нарушение сроков и размеров оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, закрепленное в ст. 91.10 ЖК РФ, в зависимость от уважительности причин неисполнения соответствующих обязанностей так же, как это сделано для договора социального найма жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).


Список использованных источников
Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. № 237 (с учетом поправок, внесенных от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410. (ред. от 12.03.2014г. № 35-ФЗ).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст.14 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1. Ст. 1 (ред. от 24.11.2014 № 373-ФЗ).
5. Федеральный закон  от 30.03.1999 N52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650 (ред. от 23.06.2014 № 160-ФЗ).
6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (ред. от 21.07.2014 № 217-ФЗ).
7. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 15 (ред. от 21.07.2014 № 255-ФЗ).
8. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст.3822 (ред. от 14.10.2014 № 307-ФЗ).
9. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг» // Российская газета. 2012. № 102.
10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст.2126.
11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст.546 (ред. от 16.01.2008 № 712).
12. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
13. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 № 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.
14. Постановление Правительства г. Москвы от 5.08.2008 № 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма // Российская газета. 2008. № 127.
15. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда г. Москвы» // Российская газета. 2010. № 56.

Научная и учебная литература

1. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 14.
2. Блохин А.В. Банки хотят знать всю подноготную своих заемщиков // Российская газета. 2007. № 73.
3. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2013. № 4. С. 26.
4. Бобровская О.Н. Договор социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики // Современное право. 2013. №11. С. 78.
5. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С.37.
6. Григорьева E. Квартирный вопрос перестанет портить // Известия.2008. № 168.
7. Данилов Е.П. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов / под ред. О.П. Эппель. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат. 2010. 286с.
8. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 2011. 572с.
9. Кириченко О.В. Жилое помещение – предмет договора коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2012. № 3. С.11.
10. Литовкин В.Н. Жилищный фонд в СССР Проблемы совершенствования жилищного законодательства. М., 1980. 167с.
11. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2012. 724с.
12. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 2010. 312с.
13. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 374с.
14. Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 216с.
15. Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова.М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. 457с.
16. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2010. 284с.
17. Селиванова Е.С. Жилищный фонд социального использования и договор социального найма жилого помещения: направления реформирования // Власть Закона. 2013.№1. С. 63
18. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2012. 248с.
19. Хабриева Т.Я. Российская конституционная модель социального государства // Конституция, закон и социальная сфера общества : матер, науч.-практ. конф. (Москва, 1 декабря 2008) / отв. ред. Ю.А. Тихомиров. М. : Юриспруденция, 2013. 382с.
20. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974. 264с.
21. Чиркин В.Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государство и право. 2012. № 2. С. 11.
22. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2014. 645с.

 
Практические материалы

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» п. 23 // Бюллетень Верховного суда РФ. 2009. № 9.
2. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 23 июля 2012г. по делу N 2-739/12.
3. Решение Октябрьского районного суда Удмуртской республики от 16 марта 2013г. по делу N 2-437/13.

 
Приложение 1