ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Оглавление
Введение……………………………………………………………………… 4
1.Эволюция законодательства Российской Федерации о регистрации прав на недвижимое имущество
1. 1. Регистрация прав на недвижимое имущество в России до 1997 г. Сравнение с зарубежными системами регистрации прав на недвижимость…8

1.2. Развитие законодательства России в области регистрации прав на недвижимое имущество на современном этапе…19
2.Государственная регистрация прав на недвижимость
2.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации…25
2.2. Регистрационная запись и момент возникновения права……………. 28
2.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество……33
2.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость…………36
3.Государственная регистрация сделок с недвижимостью
3.1.Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки……39
3.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации…………………. 43
3.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации и сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению……48

4.Порядок осуществления государственной регистрации.
4.1.Прием и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации………54

4.2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок..….. 65
4. 3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество…. 75
Заключение…………………………………………………………………… 83
Библиографический список…………………………………………………. 86
Приложения………………………………………………………………….. 93

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса, в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — новый институт российского гражданского права. Новая процедура государственной регистрации во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.
Можно выделить несколько причин, по которым возникла необходимость во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил их специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Объектом исследования данной работы являются гражданско-правовые отношения в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом исследования является порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель работы — рассмотрение вопроса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с историко — правовой точки зрения.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
— выявить проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— выяснить: каковы были исторические предпосылки образования существующей системы государственной регистрации прав на недвижимость;
— определить, какие права и сделки подлежат государственной регистрации;
— определить, во всех ли случаях обязательна государственная регистрация;
— изучить порядок и проблемы осуществления государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Дипломное исследование состоит из четырех глав. В первой главе своего исследования автор проанализировал развитие законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и сравнил Российскую систему регистрации прав с различными зарубежными системами. Вторая и третья главы работы посвящены непосредственно вопросам и проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В четвертой главе автор отразил саму процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. В ней освещены организационные и административно-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость.
При подготовке данной работы автор руководствовался Гражданским, Земельным, Налоговым и другими кодексами РФ, а также Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме законодательных и нормативных актов, основой для выполнения настоящего исследования, послужили работы таких авторов как М.И.Брагинского, В.А.Алексеева, П.В.Крашенинникова Е.А.Киндеевой, М.Г.Пискуновой, Е.А.Чефрановой, и др. В работе также использовались материалы судебной практики.
Государственная регистрация — завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому и представляется интересным рассмотреть этот вопрос в данной работе.

Заключение

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, если иное не установлено законом, с момента регистрации соответствующих прав на него. Для реализации собственником своего права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом государство признает и подтверждает это право путем создания и поддержки системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только при наличии государственной гарантии прав собственности возможно само активное развитие рынка недвижимости, являющееся необходимым условием существования любого экономически развитого государства. Наличие и функционирование рынка недвижимости обеспечивает привлечение инвестиций и иных средств в недвижимость, инициирует создание новых и реконструкцию существующих объектов недвижимости, способствует индустриальному развитию государства и созданию дополнительных рабочих мест, является для государства источником дополнительных доходов.
Статистика показывает, что количество обращений граждан и юридических лиц в учреждения, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, с каждым годом увеличивается. Примером этому, служит сравнительный анализ количества зарегистрированных прав (приложение №1 на 4 листах) и сделок (приложение №2 на 5 листах) в Красноармейском отделе Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, за последние 6 лет.
Несмотря на тот факт, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривает, участие в государственной регистрации прав, только заявителя и органа, осуществляющего регистрацию прав, необходимо обязательное обращение в иные органы и организации, что значительно увеличивает время на проведение регистрации прав и налагает дополнительные расходы на заявителя.
Действующее законодательство предоставляет возможность сокращения расходов и времени на проведение регистрации прав. Создание в настоящее время структуры, которая объединит функций трех агентств: регистрационной службы, агентства картографии и агентства кадастра объектов недвижимости, в федеральную службу регистрации, кадастра и картографии позволит сократить сроки оформления документов и выдачу справок, в том числе оформление прав собственности на недвижимое имущество. Новая структура должна облегчить и ускорить процедуру регистрации недвижимого имущества и постановки его на учет. Три ведомства будут сведены в единую государственную систему кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество и формирования базы данных.
Целям и задачам новой структуры:
— сократить, по сравнению с существующей практикой, время, необходимое для подготовки документов и проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— сократить до объективно обусловленного минимума обращения заявителей в органы и организации в целях подготовки документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— минимизировать затраты заявителя по оплате услуг органов и организаций, участвующих в подготовке документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Практическое внедрение регистрации прав по принципу «одного окна», должно также обеспечить уменьшение количества ошибок при государственном учете объектов недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; уменьшить риск субъектов права, чьи права зарегистрированы в едином государственном реестре прав, при предъявлении иными лицами в суд исков об оспаривании зарегистрированного права; увеличить производительность труда всех органов и организаций, участвующих в подготовке документов, необходимых для государственной регистрации прав.
В конечном итоге, создание единой системы позволит экономить бюджетные средства за счет того, что будет создана современная информационная технологичная база данных о сделках с недвижимостью. Будут созданы единая инфраструктура и единые офисы, в которых граждане и юридические лица, смогут максимально быстро, подавать документы по сделкам, решения будут приниматься на основе единой информационной базы очень быстро.

Библиографический список
Законодательство.

1. Конституция РФ. (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ», 26.01.2009, N 4, ст. 445.
2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 09.02.2009 г.) //»Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ», 01.01.1996, N 1, ст. 16.
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 14.03.2009) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
6. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 14.03.2009) //»Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, N 50, ст. 5278.
7. Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998 г. от 31.07.1998 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (ред. от 26.11.2008, с изм. от 17.03.2009)// «Собрание законодательства РФ», N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
8. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// «Собрание законодательства РФ» 28.07.1997. №30. Ст.3594
9. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Собрание законодательства РФ» 20.07.1998. №29. Ст.3400.
10. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».// «Собрание законодательства РФ» 03.01.2005. №1. Ст.40.
11. Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».// «Собрание законодательства РФ» 28.07.2008. №30. Ст.3597
12. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г// «Ведомости СНД и ВС РФ» 11.03.1993. №10, с.357
13. Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991г «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».// «Ведомости СНД и ВС РФ» 11.07.1991. №28, с.959.
14. Закон РФ № 4218-1 от 24.12.1992г «Об основах федеральной жилищной политики».// «Ведомости СНД и ВС РФ» 21.01.1993. №3, с.99.
15. Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»// Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.
16. Указ Президента РФ от 11.12.1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»// Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.
17. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»//Собрание законодательства РФ. 29.12.2008. №52(ч1). Ст.6366.
18. Указ Президента РФ от 12.05.2008 № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»//Собрание законодательства РФ. 19.05.2008. №20. Ст.2290
19. Постановление Правительства РФ от 12.06.2008г. № 451 «О федеральной регистрационной службе»// Собрание законодательства РФ. 23.06.2008. №25. Ст.2984.
20. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. №8. Ст.963
21. Постановление Правительства РФ от 15.04.1996г. № 475 «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 22.04.1996. №17. Ст.2004.
22. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 10.11.1997. №45. Ст.5195.
23. Приказ Минюста РФ от 14.09.2006г. № 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Российская газета. №212, 22.09.2006.
24. Приказ Министерства юстиции от 15.06.2003 № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 27, 03.07.2006.
25. Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000г. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона и договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 48, 27.11.2000.
26. Приказ Министерства юстиции от 09.06.2005г. №82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 27, 04.07.2005.
27. Приказ Министерства юстиции от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 34, 23.08.2004.
28. Приказ Минюста № 83, Мингосимущества РФ № 172, Минземстроя РФ № 23 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22.07.1998г. // «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 20, 1998г.
29. Приказ Минюста РФ № 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя РФ № 1, Росземкадастра № 168 от 03.07.2000г. «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти» № 33, 14.08.2000.
30. Приказ Минюста России от 23.01.2002 N 18 «Об утверждении Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», № 6, 11.02.2002.

Судебная практика

31. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» № 32 от 02.12.1993г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, № 2
32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4
33. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 8 от 24.08.1993г.// Бюллетень Верховного суда РФ, 1993. №11.
34. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» № 53 от 01.06.2000г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 7
35. Информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» № 21 от 13.11.1997г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1.

Литература

36. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: «Волтерс Клувер», 2007-504 с.
37. Аксененок Г. А. Право государственной собственности на землю в СССР. – М.: Госюриздат, 1950. – 307 с.
38. Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 2 /Под ред. С. С. Алексеева. – М.: Статут, 2000. – 318 с.
39. Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 2 /Под ред. М. И. Брагинского. – М.: Статут, 2000. – 224 с.
40. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. 347с.
41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. «Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.:Юрайт-Издат,2004.-510 с.
42. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова — М.: Спарк. — 1999 г. – с.138
43. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Государственный регистратор: правовые основы. Введение в профессию. Учебное пособие — М.: Статут, 2007. — 619 c.

Периодические издания

44. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // «Законодательство», июль 1999г., № 7.
45. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // «Законодательство», июль 2000г., № 7.
46. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство», ноябрь 2000г., № 11.
47. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // «Адвокат», 1999г., № 9.
48. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // «Экономика и жизнь», 2000г., № 8.
49. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 1997, № 10.
50. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? //«Нотариальный вестник», 1999г., №5.
51. Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйство и право», 1998г., № 7.
52. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // «Право и экономика», 1999г., № 12.