ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМИ (НА ПРИМЕРЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ)

Оглавление
Введение………………………………………………………………..………….3
1. Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество
1.1. Исторический анализ законодательства России…………………….…….8
1.2. Понятие, принципы и проблемы государственной регистрации и особенности возникновения прав на недвижимость……………..……..……..15
2. Основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2.1. Основание для государственной регистрации прав………………..……..42
2.2. Порядок государственной регистрации прав…………..………………….61
3. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц………………………………………………………….…………………..…68
Заключение………………………………….…………………….………….…..87
Библиографический список…………….…………………………………….…91

Введение
>С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.
Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Выбранная тема наиболее актуальна, т.к. существует определенная статистика, свидетельствующая о проблемной ситуации в данной области. Изучение государственной регистрации как комплексной отрасли законодательства является объектом формирующейся в настоящее время новой отрасли юридической науки. Проблемы, возникающие в процессе становления и развития регистрационной системы, необходимость правового и методического обеспечения деятельности учреждений юстиции, совершенствования законодательства о недвижимости и государственной регистрации делают актуальным научные исследования по данной теме.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента Российской Федерации «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.
Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Пленум ВАС РФ) № 32 от 02 декабря 1993г. записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи» . В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 1995г. № 5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором».
Подобная неясность Гражданского кодекса РСФСР 1964г. и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК РФ), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Базовым методом исследования является диалектический метод. При изучении категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними широко использовался метод системного анализа. Помимо них использовались общелогические методы познания действительности такие, как восхождение от абстрактного к конкретному и восхождение от конкретного к абстрактному.
Для решения отдельных вопросов, не связанных с критическим переосмыслением действующего законодательства, широко использовался научно-догматический метод.
Данная тема выбрана в связи с её существенной значимостью для современной России, её экономического развития.
Объектом дипломной работы являются общественные отношения связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, судебно-арбитражная практика по Российской Федерации в целом и по Уральскому Федеральному Округу (далее - УрФО) в частности, доктрина в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Целью дипломной работы является исследование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Для раскрытия данной темы необходимо решить следующие задачи:
- выявить основные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними;
- определить объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними;
- определить характерную особенность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Теоретическую основу работы составили исследования таких авторов в области гражданского права, как Киндеева Е.А., Куликова А.Н., Дмитриев А.В., Романов О.В. и других.
Данная дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы. Первая глава посвящена раскрытию понятия, принципов, историческому анализу российского законодательства. Вторая глава посвящена основаниям и порядку государственной регистрации прав на недвижимость. Третья глава посвящена государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц.
Подобная структура работы позволяет наиболее адекватно достичь поставленной цели.

Заключение
Учитывая все вышеизложенное можно сделать следующие выводы:
Несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:
- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;
- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;
- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.
Государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость, а только вещные права, которые могут свободно отчуждаться в гражданском обороте. Обязательственные права на недвижимость не регистрируются, а возникают на основании должным образом заключенных договоров. Если договор подлежит государственной регистрации, то он регистрируется как сделка. С момента государственной регистрации сделки договор признается заключенным, и основанное на нем обязательственное право дополнительной регистрации не требует.
Основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права. Но перечень приведенных в настоящей статье исключений подтверждает, что для большинства оснований приобретения права собственности законодатель установил иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на приобретенную и вновь созданную недвижимость. В случае приобретения прав на недвижимость по иным основаниям (наследование, реорганизация, приватизация и пр.) момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению недвижимостью путем заключения сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижимости.
На основании проведенного исследования выявлены следующие проблемы:
1. Необходимо отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют четкие критерии отнесения многих объектов к недвижимому имуществу, их понятие и определение (например, при наступлении совокупности каких обстоятельств объект незавершенного строительства становится объектом не-движимого имущества, как описать и зарегистрировать право на такие объекты недвижимости, как «нежилые помещения», «многолетние насаждения», «электростанции», «линии электропередач» и т.д.).
Регистрация прав должна проводиться на конкретный объект недвижимого имущества, или - часть, либо – регистрироваться доля в праве общей собственности на объект. Однако в Гражданском кодексе РФ отсутствуют четкие понятия, что есть «имущество», «вещь», «часть вещи», «реальная часть», «идеальная доля», их разграничение, что затрудняет работу как органов по регистрации, так и судебных органов. Статья 128 ГК РФ говорит о «вещах» и «ином имуществе», относя «вещи» и «иное имущество» к видам объектов прав. Понятия «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество», фактически определяются в кодексе как синонимы.
На наш взгляд, в целях правильного употребления и использования понятий, целесообразно было бы различать понятия «вещь» и «имущество», как, например, по законодательству Эстонии. Согласно статье 7 Закона Эстонской республики о вещном праве, принятого 09.06.93 г., вещью является материальный предмет; вещи бывают движимыми и недвижимыми, а также: всеобщими (когда вещь не может относиться к чьей либо собственности, ей пользуются как воздухом или открытым морем), публичными, (относящимися к государственной и муниципальной собственности) и частными; имуществом являются принадлежащие лицу вещи, оцениваемые в денежном выражении права и обязанности, если законом не установлено иное.
2. В решении суда о признании права на конкретный объект недвижимости, на наш взгляд, обязательно должны указываться идентификационные характеристики объекта недвижимости по имеющимся правоустанавливающим документам и данным БТИ, так как на основании Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.09.98 № 219), описание объекта недвижимого имущества в реестре производится на основании документов, удостоверенных органами кадастрового и технического учета объектов недвижимости.

Библиографический список
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - М.: Юридическая литература, - 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 года № 51 - ФЗ (в ред. от 1 декабря 2007 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. - № 32.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года №138-ФЗ (в ред. от 2 октября 2007 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95 - ФЗ (в ред. от 2 октября 2007 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21.07.1997г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
6. Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» № 1531-1 от 03.07.1991 (в ред. 17.03.1997г.) // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
7. Указ Президента РФ «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» № 66 от 29.01.1992г. (в ред. 14.07.1998г.) // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
8. Закон РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» № 948-1 от 22.03.1991г. (с посл. изм. и доп.) // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
9. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
10. Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000г. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона и договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам». // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 475 от 15.04.1996г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
12. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 1378 от 01.11.1997г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
13. Постановление Правительства РФ «Об утверждении примерного Положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 288 от 06.03.1998г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
14. Постановление Правительства ЧО «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на территории Челябинской области» № 54 от 26.01.1998г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
15. Постановление Правительства Челябинской области «О Регистрационной палате Челябинской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 1017 от 02.11.2001 г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
16. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04.07.1991г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
17. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. // Российская газета. - 1994. - 12 марта.
18. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» № 119-ФЗ от 21.07.1997г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
19. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» № 713 от 17.07.1995г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
20. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» № 248 от 26.02.1998г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
21. Приказ Минюста № 83, Мингосимущества РФ № 172, Минземстроя РФ № 23 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22.07.1998г. // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
22. Приказ Минюста РФ № 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя РФ № 1, Росземкадастра № 168 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Российская газета. -2006. -12 марта.
23. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, № 2 // Российская газета. - 2007. - 29 декабря.
24. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 13 февраля 1992г., № 7, С. 312. // Российская газета. - 2008. - 11 декабря.
<p style="text-align:justify;">Судебная практика:</p>
<p style="text-align:justify;">25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 1996 г. № 1776/96 // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09 июня 1998 г. № 1225/98 // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
27. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20 января 1998 № 28 // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
28. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 декабря 1996 № 2506/1996 // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.
29. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июня 1998 г. № 112/98 // СПС Консультант Плюс по состоянию на 01.05.2009г.</p>
<p style="text-align:justify;">Литература:</p>
<p style="text-align:justify;">30. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504с.
31. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Проспект, 2008. - 224с.
32. Гражданское право. В 3-х частях / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2008. – 592 с.
33. Гражданский процесс: Учеб. Для вузов / Под ред. К.И.Комиссарова, Ю.К.Осипова. 2-еизд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 1996. - 329с.
34. Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2003. - 592с.
35. Гражданское право России: Курс лекции / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2004. - 323с.
36. Грачева С.Г., Михалева И.Е., Северинова М.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Договор купли-продажи. - М.: Юрист, 2004, - 540с.
37. Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.: Статус-Кво 97, 2005. - 204с.
38. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. - М.: Юрист, 2006. - 419с.
39. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ. - М.: ОСЬ-89, 2005. - 240 с.
40. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под.ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2004. - 650с.
41. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина - М.: Юрайт-Издат;Право и закон, 2007. - 245с.
42. Литвинов И.В., Парфененков В.В., Харитонов Е.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Этапы развития и основные источники правового регулирования: Справочник. - М.: А-Приор, 2004. - 511с.
43. Мейер Д.И. Русское гражданское право. - М.: Юрист 2007. Ч.1. - 256 с.
44. Осокина Г.Л. Курс гражданского судопроизводства России: Общая часть. - Томск: Книга, 2002. - 585с.
45. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. - М.: Юрист, 2007. - 692с.
46. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 2007. - 481с.
47. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. - 224 с.
48. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов / Под ред. А.Ж. Варламова, Л.К. Теплова. -- М.: Проспект, 2008. – 342 с.
49. Соловьев А.А. Сделки с недвижимостью по новому. - М.: А-Приор, 2007. -122 с.
50. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственный регистратор: Правовые основы. - М.: Статут, 2007. - 619с.
51. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Юрист, 2007. - 316с.</p>
<p style="text-align:justify;">Периодические издания:
52. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 10. Журналистика. - 2007. - № 3. - С. 50 – 69.
53. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // «Законодательство». - 2007. - № 7. - С. 45- 49.
54. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство». - 2008. - № 11. - С. 34 - 43.
55. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // «Адвокат». - 2007. - № 9. - С. 23 - 30.
56. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // «Экономика и жизнь». - 2000. - № 8. - С. 43 - 45
57. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция». - 2007, - № 10. - С. 51-52
58. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // «Нотариальный вестник». - 2005. - № 5. - С. 32 - 37
59. Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйство и право». - 2006. - № 7. - С. 61 - 64
60. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // «Право и экономика». - 2005. - № 12. - С. 43 - 55.</p>