Содержание
Введение 3
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и его место в системе гражданско-правовых обязательств 6
1.1.Исторические предпосылки долевого строительства 6
1.2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами 9
1.3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 17
Глава 2. Характеристика, форма и порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 27
2.1. Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 27
2.2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве 35
2.3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве 42
Глава 3. Проблемы регулирования отдельных вопросов в сфере долевого строительства многоквартирного дома 48
3.1. К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве 48
3.2. Право на объект долевого строительства многоквартирного дома 55
3.3. Некоторые проблемы страхования при долевом строительстве многоквартирного дома 65
Заключение 69
Список литературных источников 72
Приложение 79
Введение
В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.
Как следствие этих процессов, произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых преимущественно осуществлялось на долевых началах. Отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве многоквартирных домов и его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере.
В России одним из способов покупки жилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Правоотношения в сфере строительства возникают на основании различных договоров. Основным из них является договор участия в долевом строительстве.
Все вышесказанное предопределяет актуальность выбранной темы квалификационной работы.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора общего долевого строительства многоквартирных домов.
Предмет исследования – особенности договора общего долевого строительства многоквартирных домов.
Целью данной работы является изучение правового регулирования долевого участия в строительстве жилья многоквартирного дома.
В соответствии поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть правовую природу договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых обязательств
2. Раскрыть особенности заключения и содержания договора долевого участия в строительстве жилья.
3. Выявить проблемы регулирования отдельных вопросов в сфере долевого строительства.
Для достижения поставленной цели и решения указанных задач исследовательская работа основывалась на нормативном материале: Конституции РФ, Гражданском кодексе РФ, федеральных законах РФ и иных нормативных правовых актах.
Теоретической основой при исследовании темы дипломной работы, послужили работы советских и российских ученых — специалистов в области гражданского права: Агаркова М.М., Асаула А. Н., Беренса В., Брагинского М.И., Буниной Н.В.,Витрянского В.В., Иванова С. Н., Старовойтова М. К., Суханова Е.А., Петрухина М.В. и др.
Методика исследования. В квалификационной работе применены методы статистического, системного анализа, социологические методы исследования, изучения и обобщения отечественной судебной практики, анализ научной литературы.
Заключение
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Участие в строительстве многоквартирных домов путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами - один из самых распространенных и доступных в настоящее время способов приобретения указанными лицами жилых помещений.
Анализ различных правовых точек зрения позволил сформулировать следующие особенности договора участия в долевом строительстве:
1. Предметом договора является участие в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, который входит в состав другого объекта недвижимости.
2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
3. С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
4. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
5. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
6. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:
а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
7. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
8. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
В результате проведенного нами исследования, можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками. Анализ различных правовых подходов показал, что сущность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, изложенная законодателем в п. 1 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве», заключается в привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На сегодняшний день, многие люди отказываются от возможности приобрести квартиру в новостройке путём долевого участия, потому что бояться оказаться обманутыми. Это связано с отсутствием гарантий того, что дом будет достроен, а главное, что не возникнет проблем с его сдачей и оформлением собственности. Оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты. Не смотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно, если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах, представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается.
Список литературных источников
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 21 июля 2014 г. N 11-ФКЗ // Российская газета, N 237 от 25 декабря 1993 г.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (от 29 декабря 2014 г. N 485-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (от 31 декабря 2014 г. N 530-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, № 32 от 5 декабря 1994 г., ст. 3301.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29 декабря 2014 г. N 485-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 24 ноября 2014 г. N 356-ФЗ)//СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
6. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (ред. от 24 ноября 2014 г. N 356-ФЗ)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 2008 г. N 30 (часть II) ст. 3617
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40; 2013. – № 52 (часть I). – Ст. 6979.
8. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (с изм. от 5 мая 2014 г. N 112-ФЗ)// Российская газета от 7 апреля 1992 г.
9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40; 2013. – № 52 (часть I). – Ст. 6979
10. Приказ Госстроя РФ от 06.05.2000 N 106 "Об утверждении практических рекомендаций по применению положения федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" о возможности приобретения за счет средств бюджетных субсидий жилых помещений в строящихся домах после завершения строительства//Строительная газета. – 02.06. 2000.
11. Федеральный закон N 643875-5 "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве"(проект)
13. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
14. Афонина А.В. Жилищное право. М.: Дашков и К, 2008. – 376 с.
15. Багамаева А.М. Соотношение договора участия в долевом строительстве с иными видам гражданско-правовых договоров// Вестник Дагестанского государственного университета. 2011. - № 2. - с. 180-184.
16. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. 2009. – № 2. – С. 245.
17. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права". 01.2006 - №1.- с.42
18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М.:2011 – 503с.
19. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. - № 8. – с.18
20. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. - № 2.-с.68-73
21. Бунина Н. В. Договор участия в долевом строительстве и договор подряда: общее и особенное в правовом регулировании // Актуальные проблемы российского права. — 2009. — № 3 с.23
22. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2007. №6.-с17
23. Гажа Е.А. Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. – Серия: Гуманитарные науки. – 2011. – № 4. – С. 332.
24. Гажа Е.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики// Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2011. - № 7 (99).- С. 214-218.
25. Герман О.К. Гражданско-правовая природа договора об участии в долевом строительстве //Политика и общество. 2013. № 2. С. 239-243.
26. Гражданское право: В 4 т. Т. 4. Обязательственное право: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова – М.: Волтерс Клувер, 2008. – 290с.
27. Гурин Н.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с иными правовыми формами инвестирования в строительство // Вестник Санкт-Петербургского университета. – Серия 14: Право. – 2009. – № 1. – С. 143
28. Дагужиев М.Н. Правовые особенности договора участия в долевом строительстве//Власть Закона. 2014. - № 2 (18). - С. 157-161.
29. Даль В. Толковый словарь – М.: "Цитадель" 1998
30. Дикун А.В. "Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики": Дисс...канд.юрид наук. Ростов-на-Дону, 2011
31. Жилищное право: учебник. Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова – М.:: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2013 г. - 463 страницы
32. Ершов О. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. - №2 – с.29
33. Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 1 (137). С. 84-90.
34. Ершов О.Г. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Вестник Омского университета. – Серия: Право. – 2007. – № 1. – С. 68.
35. Законопроект об обязательном страховании ответственности застройщиков вызвал недоумение у страховщиков // Российская Бизнес-газета - 2011. - № 786 –с.39
36. Ивакин, В. Н. Жилищное право : краткий курс лекций / В. Н. Ивакин. — 5-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2014. — 177 с.
37. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2010.
38. Карасева Н.Ю. Правовая природа договора долевого участия в строительстве //Вестник магистратуры. 2014. № 11-3 (38). С. 60-64.
39. Козлова Е. Поиск модели договора участия в долевом строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2.-с.8
40. Лепехин И.А. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. N 2. С. 6 - 8
41. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007
42. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2009. - № 5. - С. 25
43. Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. № 8 –с.28
44. Маштакова Н.А. Признание права на долю в объекте незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства//Вестник Удмуртского университета. 2011.- № 2-4. -С. 130-133.
45. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2010. – № 3. – С. 138.
46. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: 2004. – 320с.
47. Сидорова В.Н., Черная Н.В. Соотношение понятий «объекты незавершенного строительства» и «не завершенные строительством объекты» как проблема гражданского - законодательства // Гражданское право - 2010-N 3 – с.78
48. Шабейкина Я.А. Взаимное страхование застройщиков. проблемы и перспективы развития//Science Time. 2014. - № 4 (4). - С. 285-289
Материалы судебной практики
49. Информационное письмо от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.
50. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2012 г. N 07АП-4526/11
51. Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 № Ф09-3104/03-ГК Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 № Ф09-7029/10-С4 по делу № А71-2025/2010-Г30
52. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11.07. 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
53. Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 №Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК //СПС «КонсультантПлюс».
54. Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 n Ф09-7029/10-С4 по делу n А71-2025/2010-Г30
55. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604 // http://www.domsud.ru/dolevoeshtml
56. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска УР от 27.12.2010г. по делу № 2-4398/10 // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
57. Решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 27.10.2010г. по гражданскому делу № 2-2335/10. URL: http://ustinovskiy.udm.sudrfru/
58. Решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 16.07.2010г. по гражданскому делу № 2-1447/10. URL: http://ustinovskiy.udm.sudrfru/
59. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска по гражданскому делу № 2-2159/09 от 28.10.2009г. //Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
60. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска по делу № 2-2941/09 от 03.12.2009г. // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
Приложение
ТИПОВАЯ ФОРМА
УДСкв-06.11
ДОГОВОР
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ №
Город Ижевск Удмуртской Республики
Общество с ограниченной ответственностью «Восток-2», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице директора Иудова А.Ю., действующего на основании Устава, с одной стороны,
и ФИО, года рождения, проживающий по адресу, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Понятия, применяемые в настоящем договоре означают следующее:
