ПРАВОВОЙ РЕЖИМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1.ГРАЖДАНСКО — ПРАВОВАЯ ПРИРОДА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 5
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости 5
1.2. Правовое регулирование сделок с недвижимостью 10
1.3. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 36
2.1. Особенности правового режима купли-продажи жилых помещений 36
2.2. Особенности правового режима купли-продажи зданий и сооружений 39
2.3. Особенности правового режима продажи земельных участков 41
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 51
ГЛОССАРИЙ ……………………………………………………………………………56
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………………….60

ВВЕДЕНИЕ
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Экономическая и административная реформы, проводимые в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества.
Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами — стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.
Актуальность выбранной темы не вызывает сомнения.
Советник Президента Российской Федерации по правовым вопросам, председатель Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства ясно назвал подлинные причины: «…Совершенно недопустимая практика, когда право собственности, в частности на землю, на здания, и так далее, защищено слабо, и они становятся легкой добычей рейдерских атак, когда одиноких стариков убивают с целью завладения их квартирами и потом действительно владеют этими квартирами, – это просто позор современной России».
Действительно столь важный институт как недвижимость должен находится под особой защитой, должна быть обеспечена безопасность отношений собственности, особенно на недвижимость и предприятия… нельзя рассчитывать на то, что в нашей экономике действительно все будет благополучно.
Объект исследования выпускной квалификационной составляют общественные отношения, возникающие при продаже недвижимости.
Предметом же исследования работы является проведение анализа норм регулирующих продажу недвижимости, а также государственную регистрацию сделок.
Целью исследования является изучение правового режима недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Поставленная цель определила задачи исследования:
• Рассмотреть юридическую классификацию и перечень объектов недвижимости;
• Обозначить правовое регулирование сделок с недвижимостью;
• Дать понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• Рассмотреть этапы процедуры государственной регистрации права;
• Исследовать правовой режим продажи недвижимости в современных условиях.
При написании выпускной квалификационной работы автором использовались следующие методы:
• общенаучный метод;
• метод сравнительно-правового анализа.
Методологическую основу выпускной квалификационной работы составили труды таких авторов как Киндеева Е.А., Козырь О.М. Некрестьянов Д.С., и других.
По структуре выпускная квалификационная работа состоит из введения двух глав и заключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Договор купли-продажи недвижимого имущества — одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права и их зарегистрировать.
При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.
Регистрация прав на недвижимое имущество — это сфера деятельности государства, регулированию которой в настоящее время уделяется все больше внимания в российском законодательстве. Но в настоящее время, закон о регистрации может и должен претерпевать изменения.
В век новейших информационных технологий, возможно изменить процедуру регистрации, переняв опыт стран Европы:
1) в России для сдачи и получения большинства документов требуется личное присутствие их обладателя. В западных странах документы можно послать любым видом почты и в то время, которое удобно гражданину. В России также можно развить систему отправки документов почтой ЕМС, например.
2) контактов с государственными органами на Западе требуется в десятки раз меньше, чем в России. При этом нет необходимости при каждом посещении терять время в очередях. В России предлагается создать общение через программу «Скайп».
3) в части западных стран регистрация отдана конкурирующим частникам. Регистрацией прав на недвижимость занимаются независимые агенты, которые заинтересованы в клиенте и выполняют свою работу качественно и быстро. В России также возможно создать агенства, которые будут квалифицированно, в отличие от риэлторов, оказывать помощь населению.
Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму, например, передаточные акты. Также закреплено правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества.
Также в ВКР рассмотрены особенности правового режима купли- продажи жилых помещений, зданий и сооружений, а также земельных участков. Данные виды договоров купли — продажи регулируются Гражданским Кодексом РФ, Жилищным Кодексом РФ, а также Лесным Кодексом РФ.
Также существует проблема недобросовестности сторон в договоре. Подписав договор купли-продажи недвижимости и заверив его у нотариуса, стороны считаются уже сделавшими свое волеизъявление на передачу права собственности от отчуждателя к приобретателю, и дальнейший процесс перехода права собственности, связанный с процедурой государственной регистрации данного права за покупателем, может протекать в автоматическом режиме, без всяких дополнительных волеизъявлений сторон.
При этом оговорка о том, что без судебного решения возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимость возможно в том случае, когда на момент регистрации неуправомоченный отчуждатель фигурировал в реестре в качестве собственника и его право собственности не было оспорено в судебном порядке.
Остается только гадать, каким образом может иметь место иная ситуация добросовестного приобретения, т.е. при каких условиях можно признать добросовестным приобретателем лицо, которое покупает объект недвижимости не у того, кто значится собственником этого объекта в ЕГРП, а у какого-то другого лица. Очевидно, что это возможно только в результате подлога, причем при участии сотрудников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в таком случае имущество следует считать выбывшим из владения собственника против его воли, так что добросовестный приобретатель в таком случае не приобретает права собственности.
Между тем из текста закона вытекает иное, а именно, что собственником приобретатель недвижимости становится только с момента регистрации перехода права собственности на основании сделки, если приобретатель добросовестно заблуждался, считая, что отчуждатель управомочен на распоряжение отчуждаемым объектом.
При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок.
Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи недвижимости, можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель.
Мы думаем, что целесообразно было бы статью ГК включить положения о защите прав покупателя недвижимого имущества. Так как на договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим договора купли-продажи.
Итак, в целом можно сформулировать следующие выводы, что правовой режим купли — продажи рассмотренных объектов недвижимости имеет ряд общих черт. Общим для всех вышеуказанных договоров является условие необходимости государственной регистрации прав не недвижимое имущество. Но также каждый вид договора имеет свои отличительные, присущие только ему черты.
Подводя итог вышеизложенному, мы отмечаем , что российское законодательство в сфере недвижимости, достаточно прогрессивно учитывает интересы многих субъектов права. Отрицательные моменты связаны не с самим законодательством, а с различной практикой его применения. При одних и тех же исходных данных разные суды могут принять противоположные по существу решения. Чтобы исключить подобное, Пленум Верховного Суда РФ и разъясняет в своих постановлениях отдельные вопросы, связанные с применением законодательства.
В странах, где существует прецедентное право, вопросы применения закона решаются проще, при этом исключена проблема коррупции в правоприменительных органах и судах.

 
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Список нормативных актов

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 СПС «КонсультантПлюс».

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ/Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301; Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.

3. Земельный Кодекс РФ п. от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. 22.07.2010) СПС «КонсультантПлюс»

4. Градостроительный кодекс РФ РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. 27.07.2010) СПС «КонсультантПлюс»

5. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

6. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ/ Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

7. Федеральный закон от 30.12.2008 г. № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и некоторые законодательные акты РФ» СПС «КонсультантПлюс»

8. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Российская газета. 2003. 8 октября

9. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457/Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052

10. Федеральный закон о земельном кадастре от 13.05.2008 № 66-ФЗ
11. Система нормативных актов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. СПС КонсультантПлюс.

12. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. , утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
Список литературы

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. // В.А. Алексеев М., 2005.
2. Басин Ю.Г. Вещные права на жилище // Избранные труды по гражданскому праву. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003. С. 284 — 286.
3. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 2007. N 4.
4. Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Нотариус. 2007. N 3 (17).
5. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2001.
6. Брагинский М.И. Договор-сделка // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 4 кн. М., 2002. Кн. 1.
7. Витрянский В.В., Жуйков В.М., Маковский А.Л., Суханов Е.А., Козырь О.М. и др. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // Нотариальный вестник. 2003. N 5.
8. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.
9. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. М., 2006. С. 5.
10. Гражданское право. Том 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.,2003. С. 395.
11. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. М., 2004.
12. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. М., 2007.
13. Зайцева Т.И. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества // Настольная книга нотариуса: В 2 т. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников и др. М., 2004. Т. 1.
14. Иванов А.А. Изменения в законодательстве о регистрации прав на недвижимость // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. Кафедра гражданского права Уральской государственной юридической академии. Уральское отделение Российской школы частного права. Екатеринбург; М.: Институт частного права; Статут, 2005.ъ
15. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2009.
16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2004.
17. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2006. N 4. С. 19.
18. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика- М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2007. С. 276
19. Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2006. N 6.
20. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 2007. N 2.
21. Мальцева С.В., Скитович В.В. Нотариат и суд: грани взаимоотношений // Журнал российского права. 2004. N 7.
22. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что вы хотите знать, но не у кого спросить). М.: Волтерс Клувер, 2004.
23. Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. N 1.
24. Тресцова Е.В. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Монография Тресцова Е.В., Огородников М.С. Ивановский государственный университет, 2008.
25. Чауссая О.А.»Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования» (Чаусская О.А.) Дашков и К», 2007
26. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Нотариус. 2003. N 4. С. 27.
27. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995.
28. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.
29. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 131.

Список материалов судебной практики
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2002 г. N А42-3660/02-12 // СПС «КонсультантПлюс»
3. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 2007. N 3.

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

ГК РФ — Гражданский Кодекс Российской Федерации
РФ- Российская Федерация
ЕГРП — Единый государственный реестр прав
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федера