ПРОБЛЕМЫ И СПОСОБЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Оглавление
С
Введение………………………………………………………………………...3
1. Общая характеристика договоров долевого участия в строительстве
1.1. Понятие договора долевого участия в строительстве…………………...7
1.2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве.....................................................................................................26
2. Законодательство в сфере долевого участия в строительстве: проблемы и способы совершенствования
2.1. Характеристика законодательства в сфере долевого участия в строительстве………………………………………………………………….43
2.2. Основные проблемы законодательного регулирования отношений в сфере долевого участия в строительстве…………………………………….55
2.3. Пути совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве………………………………………………………………….68
Заключение………………………………………………………………….…75
Библиографический список…………………………………………………. 79
Приложения …………………………………………………………………...86

Введение

Актуальность темы. Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в конце XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились. В настоящее время инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Именно поэтому законодательное регулирование отношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости приобретает все большую значимость.
Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Правовое регулирование отношений осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве.
Этот договор сравнительно недавно относился к непоименованным договорам, что вызывало споры о его юридической природе. В частности, договор участия в долевом строительстве рассматривался как договор возмездного оказания услуг, разновидность договора подряда, простого товарищества, предварительного договора купли-продажи недвижимости, агентского договора. В настоящее время, как показывает судебная практика, споры о юридической природе договора участия в долевом строительстве, несмотря на его легальное определение, все же остаются. Причина, как отмечает ряд ученых, заключается в том, что законодатель сделал попытку обеспечить повышенные гарантии и защиту интересов дольщиков. Так, например, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право на привлечение застройщиком денежных средств дольщиков может возникнуть только после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. После передачи объекта дольщику действующим законодательством предусмотрен гарантийный срок, в течение которого могут быть заявлены требования по качеству строительных работ.
Эффективность защиты интересов дольщика обеспечивается введением системы неустоек, которые носят штрафной характер и взыскиваются в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика сверх возмещения убытков.
Вместе с тем подход законодателя обеспечить гарантии и защиту интересов лиц, которые вкладывают денежные средства в объекты долевого строительства, является односторонним и практически не учитывает интересы застройщиков. Установленные по отношению к застройщику императивные правила вынуждают его искать иные пути юридической регламентации отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости.
Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемые в данной работе вопросы носят комплексный характер и являются актуальными в настоящее время.
Объект исследования работы - отношения в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регулируемые действующим законодательством Российской Федерации.
Предмет исследования – договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, а также законодательство, регулирующее отношения, возникающие на основании данного договора,
Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора участия в долевом строительстве и выявление проблем законодательного регулирования данного вида договоров.
Из данной цели вытекают следующие задачи:
- дать понятие договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости;
- раскрыть существенные условия вышеуказанного вида договоров;
- дать характеристику действующего законодательства в сфере участия в долевом строительстве;
- рассмотреть основные проблемы регулирования отношений в сфере участия в долевом строительстве;
- выявить основные пути совершенствования законодательства в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Методологическую основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системно-структурный и сравнительно-правовой методы.
Теоретическая база исследования. Для разработки темы дипломной работы была изучена соответствующая философская, социологическая, теоретико-правовая, гражданско-правовая и другая отраслевая юридическая литература, включая работы дореволюционных российских ученых-цивилистов в области гражданского права: О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и др. Особенно хотелось бы отметить наличие большого числа статей, посвященных различным сторонам рассматриваемой темы, что не может не свидетельствовать об актуальности и значимости данного вопроса. В ходе работы будут также изучены нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики по отдельным вопросам изучаемой темы, что позволит не только проанализировать действие законодательства в данной сфере, но и выявить основные проблемы в сфере долевого участия в строительстве и пути их решения.
Практическая значимость дипломной работы состоит в том, что ее результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства. Кроме того, содержащиеся в дипломной работе предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности.
Структура работы. Данная работа включает введение, теоретический и практический материал объединен в двух главах, по проведенному исследованию сделаны выводы, изложенные в заключении, в библиографическом списке указаны источники, использованные при рассмотрении темы дипломной работы.
Заключение

В условиях резкого перехода от системы централизованного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х годов этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках. В настоящее время число заключаемых договоров участия в долевом строительстве возросло: так, только в Челябинской области в 2007 году было зарегистрировано 5277 договоров, а уже в 2008 году, несмотря на кризис, - 8553 договора , что свидетельствует о востребованности данного вида гражданско-правового договора в регулировании взаимоотношений между строительными организациями и теми лицами, которые намерены улучшить свои жилищные условия или вложить денежные средства в приобретение недвижимого имущества.
Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный вид гражданско-правового договора, сущность которого заключается в том, что одна сторона на привлеченные денежные средства обязуется самостоятельно или с привлечением третьих лиц в обусловленный срок построить объект недвижимости и передать часть этого здания (сооружения) соразмерно внесенным денежным средствам другой стороне.
Существенными условиями рассматриваемого вида договора являются предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства. Отсутствие в договоре одного из этих условий может повлечь недействительность договора.
В ходе изучения законодательного регулирования отношений в долевом строительстве были выявлены проблемы и предложены возможные пути их решения.
Одной из главных проблем, влекущих за собой признание договора недействительным, является заключение не договора участия в долевом строительстве, а близких по правой природе договоров. Пути решения данной проблемы, на наш взгляд, могут быть следующими: во-первых, действующим законодательством установить неблагоприятные последствия в случае, если застройщик, зная о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, склоняет вторую сторону к заключению другого вида договора, что может привести к ущемлению прав более слабой стороны: во-вторых, использую различные информационные системы, проводить консультации для граждан по вопросам долевого участия в строительстве, а также сделок с недвижимостью, вопросам ипотечного кредитования. Другая проблема заключается в отсутствии санкций за уклонение застройщика от государственной регистрации договоров. На наш взгляд, представляется необходимым внести в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства. Также важным представляется установить (например, в п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») помимо срока, в течение которого договор участия в долевом строительстве должен быть представлен на государственную регистрацию, также ответственность сторон в виде неустойки (пени) за уклонение от его регистрации. Предлагаемая ответственность может сократить число случаев уклонения от государственной регистрации.
Необходимо предусмотреть в ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответственность застройщика в виде неустойки (пени) за непредставление в указанный срок соответствующих документов. Немаловажной проблемой является изменение сроков договора участия в долевом строительстве. На наш взгляд, нормы об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует исключить, так как изменение сроков осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Предлагается также отменить п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: в данном случае переход соответствующих рисков будет регулироваться общими гражданско-правовыми нормами, что вполне удовлетворяет потребностям обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства.
К сожалению, список указанных выше проблем не является исчерпывающим. Хотелось бы подчеркнуть, что важным в защите своих прав участниками долевого строительства является обращение особого внимания проверке статуса застройщиков и соблюдению ими установленных действующим законодательством условий привлечения средств инвесторов (наличие оформленных прав на земельные участки, разрешений на строительство и т.д.), а также соблюдению требований законодательства о включении в договор участия в долевом строительстве всех существенных условий, отсутствие которых может повлечь недействительность договора.
Тема законодательного регулирования отношений в сфере участия в долевом строительстве, на наш взгляд, остается актуальной, несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию в Российской Федерации, когда снизилась не только платежеспособность дольщиков, но и возникла угроза стабильной деятельности строительных организаций. Строительство в России в связи с недостаточным количеством жилых помещений, отвечающих современным условиям, останется востребованным, следовательно, лица, вступающие в отношения долевого участия в строительстве, нуждаются в качественной законодательной базе регулирования данных правоотношений. Тем не менее, ряд проблем в данной сфере требует законодательного регулирования, и решений не только на уровне законотворчества, но и практической деятельности юристов.

Библиографический список
Нормативно-правовые акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч. 1: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 2: Федеральный закон РФ от 26 января 1996г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - N 5. - Ст. 410.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон РФ от 30 декабря 2001г. № 195-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 1.
4. Налоговый Кодекс Российской Федерации Ч. 1: Федеральный закон РФ от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - № 31. - Ст. 3824.
5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - N 30. - Ст. 3287.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
7. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - N 3. - Ст. 140.
8. Об инвестиционный деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон РФ от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - N 29. - Ст. 3400.
10. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 40.
11. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик: приняты Верховным Советом СССР 24 июня 1981г.// Ведомости Верховного Совета СССР. – 1981. - N 26. - Ст. 834.
12. Жилищный кодекс РСФСР: утв. Верховным Советом РСФСР 24.06.1983// Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. - N 26. - Ст. 883.
13. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ//Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005г. - № 1 (часть 1), - Ст. 14.
Материалы судебной практики
14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2003. - № 2.
15. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. N 7 // Российская газета. - 1994. - № 230.
16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 января 1997 г. N 2 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1997. - N 3. - С. 4.
17. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08 апреля 2008 года по делу № А43-904/2007-13-3//СПС «Консультант Плюс».
18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2008 года № Ф09-4543/08-С4 по делу № А50-966/2008-Г-7// СПС «Консультант Плюс».
19. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа от 02 ноября 2006 года N Ф08-5465/2006 по делу N А32-5907/2006-49/172// СПС «Консультант Плюс».
20. Дело по иску о взыскании неустойки, денежных сумм по договору направлено на новое рассмотрение, поскольку довод истицы о том, что квартира ею приобреталась в личное пользование для проживания, не опровергнут материалами дела и при его разрешении суд неправомерно сослался на то, что Закон РФ «О защите прав потребителей» к отношениям сторон не применим: Постановление Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 года № 44-ВО8-5//СПС «Консультант Плюс».
21. Залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 августа 2008 года по делу № А49-3733/07// СПС «Консультант Плюс».
22. В удовлетворении иска о взыскании убытков, возникших в результате неисполнения ответчиком обязанностей по договору агентирования, отказано, поскольку указанный договор в части возложения на ответчика обязательств по исполнению поручения истца по строительству дома правомерно признан судом ничтожной сделкой как прикрывающий договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 июля 2006 года по делу № А55-15492/04-42// СПС «Консультант Плюс».
23. Введение жилого дома в эксплуатацию до подачи участниками долевого строительства заявления о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве не является основанием для отказа в государственной регистрации договора: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 июня 2008 года по делу № А43-22518/2007-38-503// СПС «Консультант Плюс».
24. Признавая незаконным постановление о привлечении заявителя к ответственности, предусмотренной частью 2 ст. 14.8 КоАП РФ, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для этого, поскольку установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям Жилищного Кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей»: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 марта 2008 года № Ф09-2002/08-С1 по делу N А76-24292/07// СПС «Консультант Плюс».
Научная и учебная литература

25. Апполонов А.О., Еремичев И.Л., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003. – 456 с.
26. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. – 876 с.
27. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, - 2007. – 543 с.
Материалы периодических изданий

28. Арапова Т. Инвестор или дольщик.// Новости рынка недвижимости. – 2004. - № 23. – 21-25 с.
29. Афонина А.В. Права потребителей в сфере строительства жилья.// Жилищное право. - 2007. - № 9. – 9 -13 с.
30. Баргов А.В. Расторжение договора о долевом участии в строительстве.// Нотариус. - 2008. - № 4. – 12-15 с.
31. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве// Журнал российского права.- 2006. - № 1. – 15-20 с.
32. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора.// Адвокат. - 2007. - № 8. – 5-12 с.
33. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия// Юрист. – 2007. - № 6. – 21-23 с.
34. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров.// Адвокат. – 2008. - № 4. – 23-30 с.
35. Дикусар В.М. О договоре долевого участия в строительстве.// ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 9. – 8 – 13 с.
36. Донских Е.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых отношений.// Нотариус. 2008. № 2. – 16-19 с.
37. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве — аспекты законодательства и реалии жизни.// Юрист. - 2008. - № 1. – 19 – 21 с.
38. Зезекало А.Ю. Заблуждение в тождестве предмета и в природе сделки: теория и практика // Вестник ВАС Российской Федерации. - 2007. - N 9. – 10- 15 с.
39. Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона// ЭЖ-Юрист. – 2005. - № 19. – 12 – 16 с.
40. Ершов О.Г. О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве.// Налоги. - 2008. - № 8. – 15- 19 с.
41. Ершов О.Г. О недействительности договора участия в долевом строительстве. // Жилищное право. - 2008. - № 12. – 23 – 26 с.
42. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. - 1998. - N 3. – 15-19 с.
43. Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве.// Жилищное право. - 2008. - № 11. – 14 - 16 с.
44. Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - N 2. – 5 – 8 с.
45. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - N 2. – 15- 20 с.
46. Колоскова Н.А. Правовое регулирование условия о сроках в договорах долевого участия в строительстве многоквартирных домов// Правовые вопросы недвижимости. – 2008. - № 2. – 7 – 11 с.
47. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве// Право и экономика. – 2006. - № 2. – 23 – 27 с.
48. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования// Гражданское право. – 2008. - № 3. – 18 – 24 с.
49. Малахин А.В. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости// Семейное и жилищное право. - 2008. - № 4. – 25 – 27 с.
50. Мочалова Т.В, Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект// Юридический мир. – 2008. - № 10. – 17 – 23 с.
51. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве// Законодательство. – 1999. - № 6. – 14 – 19 с.
52. Степанян М.Г. Договор долевого участия в строительстве: проблемы налогообложения//Право и экономика. - 2007. - № 10. – 21 – 25 с.
53. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. - 2003. - N 6. - 18 – 24 с.
54. Цыганаш И.Н. О деятельности Управления Федеральной регистрационной службы в 2008 году// Южно-Уральский юридический Вестник. -2009. № 1 (63). – 48-54 с.
55. Черемис С.Ю. Инвестиционный договор// Учет в строительстве. – 2003. - № 1. – 10 – 14 с.
56. Фархитов И.Р. Проблемы государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве// Цивилист. - 2007. - № 2. – 12 – 15 с.
57. Эрделевский А. Заблуждение относительно природы сделки// Бизнес-адвокат. - 2001. - N 19. – 13 – 15 с.