Кадастровые работы в отношении помещений

Введение
Необходимым условием любой деятельности является наличие недвижимости: земельного участка (ее базового элемента), зданий, строений, сооружений, отдельных помещений. Недвижимость выступает в роли и операционно-пространственной основы (территория, а также здания и строения, помещения используемые в производственных, офисных и т.п. целях).
Ключевыми условиями эффективного использования, оборота и налогообложения недвижимости и вообще упорядоченности в земельно-имущественной сфере являются наличие информации о соответствующих объектах (характеризующей их как индивидуально-определенные вещи, находящиеся в обороте и приносящие доход), надежная защита прав на них, а также отсутствие судебных споров.
Процесс учета и регистрации недвижимости в России предполагает индивидуализацию и идентификацию объектов в государственном кадастре недвижимости [1], далее – ГКН (кадастровый учет с уникальными характеристиками объекта), а также закрепление прав на такие объекты в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП).
Перечень информации, который можно почерпнуть из государственного кадастра недвижимости об интересующем земельном участке или объекте недвижимости, довольно обширен. Кроме того, одним из главных принципов ведения кадастра недвижимости является общедоступность сведений, в нем содержащихся.
По сути, в области учета недвижимости все еще не завершен переход к новым постсоветским экономическим условиям, обусловленным ее вовлечением в рыночный оборот и значительным увеличением объектов недвижимости.
Это создает определенные сложности для правообладателей соответствующих объектов (сведения по которым были включены в ГКН на основе данных прежнего технического учета), при совершении с ними сделок правообладателям (собственников недвижимости) приходится заказывать новые работы – кадастровые работы и комплексные кадастровые работы.
Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" впервые были введены такие понятия, как "кадастровая деятельность", "кадастровые работы" и "кадастровый инженер" [2].
Кадастровые сведения (информация) должны отвечать таким требованиям, как полнота, достоверность, точность, достаточность, непротиворечивость, актуальность, так как эта информация играет особую роль в системе государственного регулирования земельных отношений. В частности, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) информация должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращения существования объектов кадастра недвижимости.
В ходе преобразований в кадастровой сфере изменились требования к точности и качеству проводимых работ, изменились так же технология кадастровых работ, средства их измерения.
Данная работа представляет собой комплексное исследование нормативно-правового регулирования деятельности кадастрового инженера в области проведения кадастровых работ, и включат как теоретические, так и практические аспекты.
В работе дается характеристика современного состояния правового регулирования основных понятий: кадастровые работы, результат кадастровой работы, выделены основные законодательные акты, регулирующие область имущественных отношений, в частности жилых помещений, и рассмотрены правовые акценты связанные с проведением кадастровых работ по перепланировки и переустройству помещений, и постановки их на кадастровый учет. Актуальность темы обусловлена глобальным реформированием законодательной базы в сфере кадастрового учета, новыми требованиями по оформлению технических планов, как результата кадастровых работ, что делает необходимым детального изучения и анализа нормативных положений по улучшению проведения кадастровых работ, а также необходимостью в исследовании изменений правовых основ механизма проведения кадастровых работ и составления правовых документов. Анализ и выявление проблем в изменении кадастрового законодательства в сфере учета объектов недвижимости, позволит собственникам лучше вникнуть в процесс и понять необходимость проведения кадастровых работ.
Целью данной выпускной квалификационной работы является обоснования значимости проведения кадастровых работ необходимых для кадастрового учета и государственной регистрацией прав на объект недвижимости.
Задачи выпускной квалификационной работы формируются, исходя из поставленной цели, и определяются следующим образом:
- рассмотреть нормативно-правовую и методическую основу в части совершенствования проведения кадастровых работ;
- обозначить значимость проводимых кадастровых работ, для дальнейшего кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав правообладателей;
- определить основные планируемые перспективы по развитию и совершенствованию кадастровых работ.
Проанализировать практическое проведение процедуры государственного кадастрового учета в отношении образования жилого помещения, расположенного по адресу 198328, город Санкт-Петербург, улица Адмирала Коновалова, дом 2-4, д.872 в результате объединения помещений с кадастровыми номерами: 78:40:0008339:9035 и 78:40:0008339:8616
 
1 Понятие кадастровых работ
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – это реестр, имеющий актуальную и достоверную информацию о объектах недвижимости. Согласно нынешнему законодательству, кадастровые работы призваны обеспечить присутствие документов, которые предоставляются в соответствующую организацию, занимающуюся кадастром, для постановки на учёт недвижимости и выполнения требуемых процедур с данным объектом.
Проведение кадастровых работ регламентируется правилами, установленными законодательством. К каждому объекту недвижимости выставляются определённые требования по оформлению и составлению необходимых сопроводительных и подтверждающих документов.
Кадастровые работы нужны для того, чтобы поставить на учёт конкретный объект недвижимого имущества. Только после проведения требуемых процедур можно считать объект юридически существующим и имеющим набор характеристик. К ним относятся:
- право собственности;
- целевое назначение;
- ограничения и обременения, распространяющиеся на недвижимость.
правила проведения кадастровых работ определены в нормативных актах:
- федеральный закон от 24.07.2007 № 221-фз «о государственном кадастре недвижимости».
- земельный кодекс рф от 25.10.2001
- федеральный закон от 18.06.2001 № 78-фз «о землеустройстве»
Кадастровые работы (кадастровая деятельность) - это выполнение уполномоченным лицом (кадастровым инженером) работ в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе [2].
Принимая во внимание, что в соответствии с частью 5 статьи 1 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, кадастровые работы производятся в отношении всех перечисленных объектов недвижимости.
Особым правом на осуществление кадастровой деятельности, обладает лицо указанное в статье 29 Федерального закона (далее кадастровый инженер).
Цель кадастровых работ – описания объекта недвижимости в качестве объекта права, для внесение этих сведений в Росреестр в согласовании фактическим обстоятельствам. К главным сведениям об объекте недвижимости относятся свойства объекта недвижимости, позволяющие квалифицировать объект недвижимости, в качестве индивидуально-определенной вещи, также характеристики которые определяются и меняются в результате строительных работ и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировке помещений (ФЗ № 218-ФЗ в ред. ФЗ № 315 от 03.07.2016) [3].
На основании заключаемого в соответствии с притязаниями гражданского законодательства и Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ кадастровые работы могут производиться кадастровым инженером. Так ведь кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.
Ход выполнения кадастровых работ состоит из нескольких этапов:
- заключение договора с заказчиком работ.
Две стороны, принимающие участие в проведении необходимых для учёта недвижимости работ, заключают договор. В договоре оговаривается порядок выполнения работ, стоимость и сроки.
- подготовительный этап.
На данной стадии специалисты кадастровой службы занимаются сбором, систематизацией и анализом имеющихся данных об объекте кадастрового учета (архивные материалы). Специалисты должны располагать актуальной информацией для качественного выполнения своих функций. Для этого запрашивают следующие документы:
- выписку из кадастра недвижимости;
- земельно-кадастровый план на определённый земельный участок;
- каталог координат участка и местной опорной сети;
- документы, содержащие информацию об объектах и субъектах права на недвижимое имущество.
- комплекс полевых работ (для составления межевого плана).
специалисты производят согласование расположения участка, сообщают о проводимых работах заинтересованным лицам. далее специалисты делают инструментальное определение точного положения поворотных точек границы участка. погрешность этого этапа работ составляет до 0,5 мм.
- камеральный этап.
В ходе этого этапа составляют пакет документов, которые передаются заказчику и в соответствующий государственный орган, занимающийся ведение кадастра недвижимого имущества (Россреестр).
Порядок выполнения кадастровых работ описан в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2]. Сроки проведения работ не оговорены в законах, поэтому определяются по договору между заказчиком и исполнителем.