Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка

Введение
Одним из главных общепринятых показателей развития страны является состояние рынка недвижимости. Недвижимость как фундаментальная основа национальной экономики представляет собой важнейшую часть национального богатства, на долю которого приходится около 50%. Значение рынка недвижимости подтверждается его крупной долей в валовом национальном продукте, значительный уровнем налогов и сбросов в бюджеты всех уровней, высокой доходностью рыночных операций. Недвижимость обеспечивает пространственный базис всех прочих видов деятельности, осуществление которых требует наличия определенного места для размещения производственных и трудовых ресурсов, а также минимизации неблагоприятных воздействий внешней природной среды.
В течении последних десятилетий недвижимость в России все больше привлекает внимание инвесторов, основной причиной которого является последовательная государственная политика, направленная на развитие экономики. К настоящему моменту создана правовая основа, необходимая для дальнейшего развития рынка недвижимости. Достаточно динамично функционирует рынок жилых помещений, который составляет около 75% сделок. Существенным наполнением обладает предложение коммерческой недвижимости, имеют место крупные сделки с промышленными объектами и земельными участками.
Рынок жилой недвижимости получил бурное развитие благодаря государственной политике в области бесплатной приватизации квартир. Формирование рынков коммерческой и промышленной недвижимости замедлено ввиду значительных налоговых последствий выкупа участков под предприятиями и строениями. Среди прочих сдерживающих факторов можно отметить преимущественно монопольное право государства на распоряжение большей частью недвижимых ресурсов в стране и отсутствие стимулов для эффективного их использования.
Тема является актуальной в современных условиях развития земельно-имущественных отношений. Актуальность настоящей работы обусловлена возрастающим интересом к теме "Оценка объектов оценки" в современной науке. Рассмотрение вопросов, связанных с данной тематикой, носит как теоретическую, так и практическую значимость.
Цель работы - исследование процесса определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Раздольское сельское поселение, участок 92.
В рамках достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятие стоимости и виды стоимости объектов недвижимости;
2. Изучить правовые основы определения рыночной стоимости объектов недвижимости в современных экономических условиях;
3. Проанализировать понятие рыночной стоимости объектов недвижимости;
4. Провести анализ процесса оценки объекта оценки;
5. Рассмотреть процесс оценки объекта оценки.
В ходе решения поставленных задач будет проведен анализ различных подходов и методов оценки объекта и будет определена рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Раздольское сельское поселение, участок 92.




1 Понятие стоимости, затраты и цены
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени [19].
Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.
Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты – величина издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки [19].
Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества [19].
1.1 Формы проявления стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости, как и любого другого товара, имеет формы проявления (Рис. 1).