ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Оглавление С Введение…………………...……………………………………………………3 1. Земельный участок как объект арендных отношений 1.1. Понятие и виды земельных участков………………………………….…5 1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков………………………………………………………….…………….22 2. Договор аренды земельных участков 2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………………………………………………………………..………35 2.2. Основания прекращения прав на аренду земельных участков …………………………….…………………………………………44 2.3. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем здания, строения и сооружения…………………………………………………………………….59 3. Судебная практика по земельным спорам 3.1.Приватизация и выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности………………………………………………………………....69 3.2. Договор аренды земельных участков……………………………...……76 Заключение…………………………………………………………………….82 Библиографический список…………………………………………………..85 Приложение. Образцы документов…………………………………...……..89 Введение Актуальность темы исследования предопределяется как недостаточной степенью разработанности нормативной правовой базы сделок с недвижимостью, так и имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли. Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. Этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования. Настоящая работа посвящена одному из важнейших вопросов гражданского оборота, сложнейшему институту права - праву аренды земли, а именно, аренде земельных участков при размещении временных сооружений. Практика применения норм об аренде земельных участков отличается противоречивостью. Это ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций. Целью данной работы является исследование комплекса проблем, связанных с реализацией и правовым регулированием договора аренды земельных участков. Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи: - дать характеристику земельного участка как объекта гражданских отношений, а также в чем заключается предмет аренды; - соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании арендных отношений; - раскрыть в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой; - определить специфику заключения договора аренды земельных участков при размещении временных сооружений, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью. При написании дипломной работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод и статистический метод. Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие институт договора аренды земельных участков в гражданском праве. Предметом исследования выступает совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих договор аренды земельных участков. В процессе работы использовались следующие источники информации: нормативно-правовые документы, регламентирующие земельные отношения, статистические сборники по основным параметрам социально-экономического развития. Кроме того, были использованы учебные пособия, периодические издания, средства Интернет. Заключение В данной работе был рассмотрен вопрос об аренде земельного участка. Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица . Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом (или) договором аренды земельного участка. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на сок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором . Договор аренды земельного участка прекращается: - по соглашению сторон; - по решению суда; - по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя. На основании ст.619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок. Таким образом, вопрос аренды земельного участка в данной работе раскрыта полностью. Библиографический список Нормативно-правовые акты: 1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. 2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002г. № 95-ФЗ. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001г. - № 44. - Ст. 4147. 4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ. 5. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ. 6. О внесении изменений отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки: Федеральный закон РФ от 23.11.2007 № 268-ФЗ. 7. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ, 2005, № 5). 8. Распоряжение Правительства РФ от: 04.08.2005 г. № 1141-Р. 9. Распоряжения Правительства РФ от 30.07.2005 г. № 1107-Р. 10. Распоряжение Правительства РФ: от 04.03.2004 г. № 315-Р, 15.10.2004 г. 11. «Российская газета» от 14 января 2004 № 2(3379). Литература: 12. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий профессора МГУ А.К. Голиченкова, доцентов МГУ Г.А. Волкова и О.М. Козырь. М.: Агентство «Библиотечка «Рос. Газеты», 2002. – 251 с. 13. Боголюбов С. А. «Земельное право»: Учебник для вузов. - М.: НОРМА,2005. – 206 с. 14. Боголюбов С.А. Земельное право: Учеб. М.: Высшее образование, 2006. – 256 с. 15. Болтанова Е. С. Земельное право: Курс лекций. - М.: ИНФРА - М, 2003. - 180 с. 16. Бринчук М.М. Экологическое право (право окружающей среды): Учебник для высших юридических учебных заведений. - М.: Юристъ, 2002. - 296 с. 17. Бугров Д.С. Автореферат на тему «Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества». М., 2004. – 91 с. 18. Быстров Г.Е., Павлова Э.И., Устюкова В.В. Международный конгресс по правовым проблемам аграрной и земельной реформы // Государство и право. 2000. № 12. – с. 18. 19. Витрянский В.В. и др. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. //Исследовательский центр частного права, 2003. – 204 с. 20. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2002. – 301 с. 21. Гусев Р.К. Сущность и значение правового режима земель в современных условиях // Материалы научно-практической конференции 17 - 18 апреля 2002 г. – 356 с. 22. Дроздов И.А. Договоры на передачу в пользование природных ресурсов: Учебно-практич. пособие. М.: Проспект, 2001. – 80 с. 23. Земельное право: Учеб. для вузов / Под ред. Б.В. Ерофеева. М., 2003. – 325 с. 24. Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. – 269 с. 25. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юрист, 2002. – 240 с. 26. История отечественного государства и права / Под ред. О.И. Чистякова. Ч. 1, 2. М., 2004. – 411 с. 27. Калинин Н.И. "Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями)" Н.И. Калинин, А.А. Удачин. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 239 с. 28. Комментарий к Федеральному закону «О переводе земель или земельных участков одной категории в другую» / Под ред. проф. А.А. Ялбулганова. М., 2005. – 267 с. 29. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М., 2002. – 456 с. 30. Конфликтология: Учеб. / Под ред. А.С. Кармина. СПб., 2000. – 348 с. 31. Корелин А.П. Столыпинская аграрная реформа в аспекте земельной собственности // Собственность на землю в России: история и современность. М., 2002. – 237 с. 32. Крассов О.И. Земельное право. М., 2000. – 312 с. 33. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2. – 21 с. 34. Крассов О.И. Земельное право. М.: Юрист, 2006. – 270 с. 35. Кулик Г.К. Постатейный комментарий и практика применения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.В. Кулик, Н.И.Калинин, О.И. Романова, А.А. Удачин – Воронеж: 2006. – 176 с. 36. Панкратов И.Ф. Ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма, 2000. – 262 с. 37. Петрушина М.И. Энциклопедия кадастрового инженера / М.И. Петрушина, В.С.Кислов А.Д. Маляр – М.: Кадастр недвижимости, 2007. – 468 с. 38. «Проблемы применения нового Земельного кодекса России». М.: ИЗиСП при Правительстве РФ, 2002. – 236 с. 39. Под ред. Е.Л. Забарчука. М.: Право и закон, 2003. – 270 с. 40. Семьянова А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу РФ. М., 2005. – 246 с. 41. Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации (взгляд юриста) // Государство и право. 2004. № 12. – 25 с. 42. Сухова Е.А. Комментарий к сборнику нормативных актов. М., 2004.- 461 с. 43. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»/Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2004-2005. – 307 с. 44. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. – 298 с. 45. Улюкаев В.Х. Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право РФ / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина, 2002. – 180 с. 46. Учебный комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. О.Л. Дубовник. М., 2005. – 323 с. 47.Федорова Ю.Н. Автореферат на тему «Разрешение земельных споров по законодательству Российской Федерации». М., 2004. – 94 с. 48. Агафонов В.А. Институт собственности и его роль в конституционном и экологическом праве // Правовые вопросы недвижимости. 2004. № 2. – 35 с. 49. Юнусов А.Г., Ктиторов Э.М., Петрушина М.И., Сафиев А.А., Геодезические работы при землеустройстве.-М.: ГУЗ, 2003. – 393 с. 50. Материалы производственной практики. 51. Электронная сеть Internet.